Het aantal XXL-distributiecentra in Nederland neemt de laatste jaren flink toe. Zowel binnen als buiten de logistieke hotspots. Waarom kiezen we eigenlijk voor die ‘grote blokkendozen’?

Een XXL-dc beschikt over minimaal 40.000 m2 vloeroppervlak; dat zijn maar liefst acht voetbalvelden. ‘Een belangrijke oorzaak van de toename is de economische groei’, legt Kees Verweij, partner bij logistiek adviseur Buck Consultants International, uit. ‘Het aantal containers dat in Rotterdam en Antwerpen wordt afgehandeld is van groot belang. Verder speelt de toename van de e-commerce-bestellingen een belangrijke rol. Bovendien is de business case voor de toenemende mechanisering en automatisering in een XXL-dc makkelijker sluitend te maken.’ De groei van het aantal vierkante meters zit hem in alle soorten dc’s, merkt Verweij op. Het speelt bij de Europese distributiecentra van internationale verladers, zoals het Spaanse modebedrijf Inditex, dat in Lelystad voor Zara een enorm dc neerzet. Maar ook bij de logistieke dienstverleners (3PL) en de nationale distributiecentra, zoals die van de supermarkten. Een oorzaak voor het hoge aantal meters per dc is dat alle groepen te maken hebben met de explosieve groei van de e-commerce. Winkelruimte in stadscentra wordt ingeruild voor een dc dat geschikt is voor omnichannel. ‘Internetbestellingen voor de consument moeten op een andere wijze worden afgehandeld dan bestellingen die uitsluitend bedoeld zijn voor winkelbevoorrading. En je krijgt te maken met een retourstroom.’ De adviseur ziet een trend dat steeds meer logistieke vastgoedpartijen voor eigen rekening een XXL-dc bouwen om daarmee alvast in te spelen op de toekomstige marktgroei. ‘Ze zetten meteen een dc neer van minimaal 40.000 m2 en delen dat in compartimenten op waarvoor ze verschillende klanten zoeken. Het is efficienter om ineens een groot dc neer te zetten en dat dan op die manier uit te verhuren, dan alleen voor de bestaande klantvraag te bouwen. Je ziet partijen dat risico nemen omdat ze verwachten daar straks toch wel gebruikers voor te vinden.’

Een XXL-dc heeft voordelen voor de dagelijkse operatie van de gebruiker, weet Verweij. ‘Er wordt goed nagedacht hoe het grote volume zo goed mogelijk benut kan worden. We zien bijvoorbeeld meer mechanisering en robotisering bij grote dc’s. Daar is de business case voor de investeringen sneller positief te krijgen. Goede voorbeelden zie je bij de e-commerce centra van Coolblue en Bol. com. Die hebben een dusdanig groot volume dat ze proberen om waar mogelijk de hoofdstroom te mechaniseren en robots in te zetten voor het orderpicken. Het is wel altijd noodzakelijk om een poule van medewerkers beschikbaar te houden vanwege de seizoenspieken.’ De automatisering wordt op dit moment vooral bij pallets al veel ingezet. ‘Je hebt dan een hoogbouwmagazijn met enorme stellingen. Via robots kun je die heel dicht bij elkaar zetten. In Duitsland werken ze zelfs al met robots die het picken tussen de mensen door kunnen doen. Zij nemen dan bijvoorbeeld de zwaardere producten voor hun rekening, of de hele hoge picks. In Nederland gaat dat ook komen. Zeker gezien het tekort op de arbeidsmarkt.

Stabiele grondprijzen

Ondanks de grote vraag naar vierkante meters distributiecentrum, constateert Verweij dat de grondprijzen ook in de logistieke hotspots nog altijd redelijk stabiel zijn. ‘Er is weliswaar een grote vraag, maar er bestaat nog altijd voldoende aanbod.’ Toch moeten de logistiek vastgoed ontwikkelaars goed nadenken over de toekomst. ‘Ze zetten nu de grote dc’s neer vanwege de vraag uit de markt en kunnen zo per vierkante meter goedkoop werken. Die dc’s hebben een technische levensduur van dertig tot veertig jaar. Maar hebben we de logistiek tegen die tijd niet heel anders ingericht? Willen we dan nog wel van die grote dc’s? Echter, als je aarzelt om die grote dc’s te bouwen, doet jouw concurrent het wel. Dus je moet mee. Daarom wordt een gebouw vaak binnen twintig jaar al afgeschreven. Voorlopig is de markt booming en we verwachten zeker dat dat nog een aantal jaar gaat duren.’ XXL-dc’s verschijnen overal, ook buiten de reguliere hotspots. ‘Een XXL-dc wordt vooral neergezet op de plaats waar markt is. En als een bedrijf zelf bouwt kijken ze vooral wat goed past binnen hun netwerk. Wat je ziet is dat Europese dc’s vaak tussen de havens van Rotterdam en Antwerpen en het Duitse achterland worden neergezet. Dan kom je dus in Noord-Brabant, Limburg of Gelderland terecht. Als je iets meer noordelijk in Nederland gaat kijken, moet het vooral passen qua distributienetwerk en patronen. Je ziet daar wel steeds meer interesse in. Dat komt vooral door de lagere grondprijs en dat men verwacht daar makkelijker toegang te hebben tot arbeidskrachten op de langere termijn. Je moet goed zoeken om aan de juiste mensen te komen. In de logistieke hotspots is het de vraag of er op termijn voldoende mensen beschikbaar zijn vanwege de concentratie.’Ook verbindingen zijn heel belangrijk bij de locatiekeuze. ‘Zeker over de weg. Het moet makkelijk via de snelweg aan- en af te rijden zijn. Voor sommige bedrijven is een aansluiting op de binnenvaart noodzakelijk, bijvoorbeeld Venlo, Tilburg of Nijmegen. Dan kunnen de containers vanuit Rotterdam en Antwerpen goed aangevoerd worden, zeker met het oog op de toenemende congestie op de weg en de CO2-uitstoot. Dan is het goed om een alternatief voor wegvervoer te hebben. Dat wordt meegenomen in de locatiebeslissing.

Personeelsfeesten

De krapte op de arbeidsmarkt leidt tot een groeiende concurrentie in het personeelsbeleid. ‘Sommige partijen onderscheiden zich via hun uitstraling en kunnen daardoor beter aan personeel komen. Coolblue groeit snel en legt de nadruk op een hecht teamverband en allerlei extra’s, zoals feesten voor personeel. Daarmee willen ze de juiste gemotiveerde medewerkers krijgen en behouden. Je merkt dat ze daarmee best succesvol zijn. Daar kunnen andere logistieke dienstverleners van leren. De hele bedrijfsfilosofie van een logistieke dienstverlener wordt daarbij steeds belangrijker’, zegt Verweij. De standaard routine activiteiten van medewerkers, zoals het orderpicken, worden daarbij in de komende vijf jaar meer en meer geautomatiseerd. Alleen activiteiten die moeilijk te automatiseren zijn blijven over, zo verwacht Verweij. ‘Bijvoorbeeld retouren moeten op de juiste manier beoordeeld en afgehandeld worden. Er zullen altijd medewerkers nodig zijn voor de value added logistics.

Wel merkt hij op dat de maatschappij zich steeds meer zorgen maakt over het toenemende aantal ‘blokkendozen’ in het landschap. Een paar jaar geleden werd er nog maar 1 miljoen vierkante meter per jaar neergezet. Dat is nu al bijna 2,5 miljoen meter per jaar op een totaal van een kleine 30 miljoen m2 dc-ruimte. Dus elk jaar komt er bijna 10% bij. ‘De uitdaging is om ervoor te zorgen dat de grotere dc’s beter passen bij de omgeving. Je moet niet alleen utilitair bouwen, dan is het vaak een grote grijze rechthoekige doos. Het oog wil ook wat, het moet passen in de omgeving. Niet alleen architectonisch, maar ook qua duurzaamheid. Een dc van 40.000 m2 kost al gauw 10 miljoen euro. De extra bouwkosten vallen best mee als je inventief en creatief bent. Die uitdaging mag je best bij de architect neerleggen.’

Bron: Nieuwsblad Transport, augustus 2018

Meer weten over dit item?

Stel uw vraag aan onze expert

Ontvang nieuws van BCI