De juichstemming in de logistieke vastgoedsector is voorbij. Na coronajaren met veel vraag naar warehouses is de verwachte vraag naar logistiek vastgoed voor 2023 een bescheiden 2,5 mln m2, wat de helft is van topjaar 2021 (4,9 mln m2). Investeerders in logistiek vastgoed hebben te maken met snel gestegen financieringslasten, waardoor investeringen in logistiek vastgoed minder interessant zijn.
De top 4 logistieke regio’s zijn Tilburg/Waalwijk, de Rotterdamse regio, Noord-Limburg en West-Brabant, waar overigens ook de arbeidsmarktkrapte fors is.
De logistieke vastgoedsector realiseert steeds meer duurzame, landschappelijk goed ingepaste distributiecentra met zonnepanelen - aanbod van nieuwe locaties is echter schaars geworden.
Dat zijn enkele conclusies uit het jaarlijkse onderzoek van Buck Consultants International onder de top 30 van logistieke vastgoedontwikkelaars en -beleggers. De deelnemende partijen representeren ongeveer 85% van de gerealiseerde distributiecentra.
De terugloop van de vraag naar logistiek vastgoed is duidelijk zichtbaar: was de opname in topjaar 2021 nog 4,9 miljoen m2 en naar schatting vorig jaar 3,4 miljoen m2, maar voor 2023 ‘nog maar’ 2,5 miljoen m2. René Buck, directeur Buck Consultants International: “De vraag neemt na de coronapiek af. Veel bedrijven hebben al extra voorraden aangelegd om minder kwetsbaar te zijn voor verstoringen in aanvoerketens en ook de exponentiële groei van e-commerce tijdens de pandemie vlakt nu af. Maar het is niet alleen de afvlakkende vraag.
Het aanbod van logistiek vastgoed is en blijft laag, omdat er nog maar weinig ruimte op bedrijventerreinen is voor nieuwbouw en er beperkte leegstand is in bestaand logistiek vastgoed. Het beperkte aanbod en de gestegen bouwkosten zorgen ervoor dat dit jaar de huurprijsstijging met gemiddeld 6,8% (met uitlopers tot 8-9%) fors hoger is dan voorgaande jaren. Nieuwbouw wordt bovendien beperkt door de hogere financiële lasten als gevolg van de gestegen rente”. Ook nemen de aanvangsrendementen, een maatstaf voor risico, toe van gemiddeld 4,8% naar 5% eind 2023, zo verwacht de logistieke vastgoedsector.
Figuur 1 Gemiddelde inschatting van de totale opname in 2022 en 2023 in mln m²
Bron: Buck Consultants International, 2023
De discussie over de ruimtelijke inpassing van warehouses wordt intensiever, zo verwacht de logistieke vastgoedsector. “Bijna alle ontwikkelaars en beleggers vinden dat er meer aandacht voor architectonische vormgeving en landschappelijk inpassing van distributiecentra moet komen”, aldus Casper Wolf, senior adviseur Buck Consultants International. Maar een te sturend beleid van overheden zien de bedrijven niet zitten. “Het niet mogen ontwikkelen van warehouses als de eindgebruiker nog niet bekend is of nog maar 5 plekken aanwijzen voor vestiging van megadistributiecentra worden afgewezen. Maar er is wél een toename van vastgoedpartijen die vinden dat provinciale besturen in hun beleid meer moeten sturen op het vestigen van gewenste (zeer) grote distributiecentra op nieuwe terreinen en de kleinere warehouses (minder dan 20.000 m2) dan op bestaande terreinen”, passend bij een eerder advies van Buck Consultants International.
Duurzaamheid van een gebouw is inmiddels het belangrijkste ontwerpcriterium bij de ontwikkeling van logistieke gebouwen. Hieronder vallen meerdere elementen zoals energiezuinigheid, duurzame energie-opwekking, emissieloos bouwen en circulariteit. Een verplichting om zonnepanelen op het dak te plaatsen wordt door het merendeel van de logistieke vastgoedpartijen aanbevolen, maar ontwikkelaars merken nu vaak dat dat niet lukt, omdat het elektriciteitsnet vol is.
De logistieke sector kent nog steeds een zeer krappe arbeidsmarkt, zo is de ervaring van huurders van logistieke gebouwen. Automatisering en robotisering gaan daarbij weinig helpen, zo verwachten de participanten in het onderzoek. De logistieke vastgoedontwikkelaars en
-beleggers hebben uiteenlopende opinies over hun rol daarbij. “De meningen over wel of niet meedoen aan wervings- en scholingsprogramma’s voor de logistieke sector of wel of niet strategische samenwerking met uitzendbureaus zoeken om een integraal aanbod van locatie en arbeid te doen, lopen echt uiteen”, concludeert Johan Beukema, managing partner bij Buck Consultants International.
De logistieke vastgoedsector onderkent dat de huisvesting van arbeidsmigranten een groot maatschappelijk probleem is, maar ziet daar geen rol voor zichzelf. Maar één op de vijf vastgoedbeleggers vindt dat ze in de nabije toekomst zelf verantwoordelijk moeten zijn voor huisvesting van arbeidsmigranten, die gaan werken in nieuwe megadistributiecentra.
De volledige presentatie is hieronder te downloaden.