Werklocaties

We hebben niet alleen met economische groei te maken, maar ook met grote veranderingen in de verschillende branches. Denk daarbij bijvoorbeeld aan impact van Smart industry op ketens, noodzakelijke aandacht voor verduurzaming van producten en productieprocessen en het sterk groeiend aantal start-ups. Zulke economische ontwikkelingen hebben grote impact op de behoefte aan werklocaties, of het nu om kantoorlocaties, bedrijventerreinen of werken in een woonomgeving gaat. De groei van de economie én de schaarser wordende ruimte in veel stedelijke regio’s vragen van provincies en gemeenten om een goed onderbouwde programmering van werklocaties. Het gaat daarbij niet alleen om aantallen hectaren, maar ook om de juiste kwaliteit van de verschillende typen werkomgevingen.

BCI is al decennia actief op het gebied van marktanalyses, planning en realisatie van werklocaties. Dat kan alleen in nauwe samenwerking met bedrijven en overheden, want in die publiek private samenwerking (PPS) ligt de oplossing voor een juiste invulling van diverse typen werklocaties.

Economische gevolgen digitalisering en verduurzaming 

De veranderingen in de economie gaan in de komende jaren extra snel vanwege de impact van digitalisering op de economie en de noodzaak van bedrijven om aandacht te besteden aan verduurzaming. Dit laatste als gevolg van de energietransitie en de circulaire economie. De impact van deze veranderingen zijn nu al zichtbaar op bedrijventerreinen en kantoorlocaties. Denk daarbij schaalvergroting in de logistiek voor (inter)nationale goederenstromen, maar tegelijkertijd aan kleine distributiecentra om steden te kunnen bevoorraden. Hoewel aan het uiterlijk van veel bedrijfspanden en kantoren nog niet veel te zien is, verandert er binnen die gebouwen wel het nodige: werkprocessen, vaak meerdere huurders in een bedrijfspand, investeringen in energiebesparing en duurzame opwekking van energie. Daarnaast gaan discussies over functiemenging op werklocaties in hevigheid toenemen. Enerzijds vanwege de beperkte ruimte in met name stedelijke regio’s, maar ook omdat werklocaties een nieuwe impuls krijgen door andere functies in te passen (wonen, energie, water en groen).

Kwaliteit werklocaties

Veranderingen in de economie leiden tot steeds meer vragen over de juiste kwaliteit van werklocaties. Researchactiviteiten worden in toenemende geconcentreerd op campussen, de e-commerce in de logistiek vraagt om grote kavels, vele kleine dienstverlenende bedrijven kunnen vanuit de woonomgeving plaatsvinden of vinden hun weg in een verzamelgebouw, ontwikkelingen rond circulaire economie en energietransitie vragen juist weer om robuuste omgevingen met milieuruimte. Kortom, veranderingen in de economie vragen nog meer dan in het verleden om aandacht voor kwaliteit.

Kostenraming bedrijventerreinen en kantoorlocaties

De ontwikkeling van de economie, de afname van leegstand van vastgoed en de afname van beschikbare bouwkavels leiden ertoe dat steden, regio’s en provincies meer aandacht besteden aan de planning van bedrijventerreinen en kantoorlocaties. Het eenvoudig doortrekken van resultaten (uitgiftes) uit het verleden is niet verstandig, omdat de omstandigheden veranderd zijn.

Prognosemodel PROVEST

Buck Consultants International heeft een eigen prognosemodel ontwikkeld voor het ramen van de behoefte aan bedrijventerreinen en kantoren: het PROVEST-model. Kenmerkend voor dit model is de grote transparantie: de opdrachtgever en andere betrokkenen kunnen precies volgen hoe de raming van toekomstige vraag naar bedrijfslocaties tot stand komt en met welke gegevens. De basis wordt gevormd door eigen en actuele data over vestigingsvoorkeuren van het bedrijfsleven. Op basis van een vernieuwende aanpak met gebruik van big data is BCI is in staat een unieke ‘foto’ te maken van de huidige situatie van bedrijven (branches en werkgelegenheid), intensiteit ruimtegebruik, beschikbare ruimte, veroudering etc. Deze actuele foto is de basis voor ramingen voor de toekomst.

Door rekening te houden met onzekerheden in de toekomst (verschillende groeiscenario’s) wordt een goed beeld geschetst van de omvang van de planningsopgave (kwantitatief, kwalitatief) voor de komende decennia, met een duidelijk beeld ook wat er in de komende vijf jaar moet worden opgepakt. Daardoor kunnen wij maatwerk bieden voor planologische procedures, zoals bijvoorbeeld de Laddertoets voor bedrijventerreinen en gebiedsontwikkelingen en het goed onderbouwen van de positie van werklocaties in de omgevingsvisies van gemeenten en regio’s.

Vitaliteit van werklocaties

BCI heeft een methodiek (index) ontwikkeld om de vitaliteit van een bedrijventerrein of kantoorlocatie te meten. In die index worden locaties op 25 indicatoren gescoord op basis van statistieken en databases. Op deze wijze worden locaties transparant beoordeeld op: 

  • Huidige economische performance, o.a. uitgiftes, branche samenstelling, type bedrijven
  • Dynamiek, o.a. aantal bedrijven, werkgelegenheid, leegstand
  • Functionele kwaliteit, o.a. ontsluiting via infrastructuur en OV, milieucategorie
  • Duurzaamheid, o.a. samenstelling aanwezige bedrijven, voorzieningen energie en water
  • Toekomstpotentie, o.a. beschikbare uit te geven ruimte, mate van veroudering 

De index geeft gemeenten, provincies en beleggers/projectontwikkelaars handvatten om gericht te investeren in bepaalde locaties die nu verouderd zijn, maar die gezien de aanwezige bedrijven, voorzieningen en dynamiek wel degelijk potenties hebben voor de toekomst. Hiermee kan de herstructurering van bedrijventerreinen versneld worden. Op basis van de index kan worden bepaald welke terreinen prioriteit moeten hebben in herstructureringsprogramma’s en welke maatregelen nodig zijn (gezien de lagere scores op bepaalde onderdelen). De index geeft ook voor alle terreinen aan (al of niet verouderd) wat de huidige economische betekenis is en welk ontwikkelperspectief locaties hebben. Doordat de index is opgebouwd vanuit diverse databases is het ook mogelijk terreinen onderling op dezelfde indicatoren te vergelijken, zonder dat aanvullend veldwerkonderzoek nodig is. 

Marktanalyses

In marktanalyses staan de haalbaarheid en kansrijkheid van de ontwikkeling van individuele werklocaties (bedrijventerreinen, campussen, kantorenlocaties) centraal. Onderdelen van dergelijke analyses zijn veelal:

  • Regionale en lokale markt voor werklocaties
  • Kansen voor de locatie op de bovenregionale markt (nationaal en/of internationaal)
  • Onderscheidende positie van de locatie in regionaal en bovenregionaal perspectief
  • Concrete doelgroepen voor de locatie
  • Verwacht uitgiftetempo van beschikbare kavels
  • Concrete adviezen om plannen te realiseren (financiering, planologische realisatie, marketing en acquisitie) 

Publieke private samenwerking

BCI betrekt beleggers/ontwikkelaars en (potentiële) eindgebruikers (bedrijven) intensief bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen en kantorenlocaties om private financiering te organiseren voor de herontwikkeling van verouderde bedrijventerreinen of om private partijen deel te laten nemen in de ontwikkeling van (delen) van nieuwe terreinen.

Onze toegevoegde waarde ligt in de ‘ondernemersgerichte aanpak’ waarbij we gebruik maken van de ervaring die we op hebben gedaan in opdrachten voor vele honderden bedrijven die we geadviseerd hebben over hun locatiekeuze en/of optimalisatie van hun processen. Daarnaast hebben we intensieve relaties opgebouwd met alle belangrijke beleggers / ontwikkelaars op het gebied van werklocaties.

Meer weten over Werklocaties?

Stel uw vraag aan onze expert

  • Behoefte aan bedrijventerreinen en kantoren in Noord-Holland Noord (provincie Noord-Holland en gemeenten)
  • Behoefteraming kantoren en bedrijventerreinen in de Metropoolregio Amsterdam (provincie Noord-Holland, gemeenten in de Metropoolregio)
  • Impact van veranderende economie op werklocaties (gemeenten Haarlemmermeer)
  • Nut en noodzaak van grote kavels voor logistiek (provincie Gelderland)
  • Onderbouwing nut en noodzaak van nieuw logistiek terrein Heesch-West (provincie Noord-Brabant, gemeenten Den Bosch, Oss, Bernheze)
  • Onderbouwing van uitbreiding logistiek complex Venlo (gemeente Venlo, Development Company Greenport Venlo, provincie Limburg)
  • Onderbouwing van uitbreiding Nedcar terrein (provincie Limburg en VDL)
  • Vitaliteitsindex voor alle te herontwikkelen bedrijventerreinen in Noord-Brabant (provincie Noord-Brabant)
  • Prioritering van herstructurering in de Drechtsteden (gemeenten in de Drechtsteden)

Cases