Groeiende bedrijven hebben in recessies een voorkeur om op hun huidige plek uit te breiden. Overheden willen hun bestaande bedrijventerreinen optimaliseren, intensiveren en verduurzamen. De combinatie van die twee invalshoeken heeft herontwikkeling van bedrijventerreinen weer een topprioriteit gemaakt. Een nieuwe manier van samenwerking organiseren én anders financieren moet voor versnelling zorgen.
Het belang van goede bedrijfslocaties is voor bedrijven (ook in deze corona-recessieperiode) groot: om adequaat in te spelen op veranderingen in markten, wensen van personeel en een goede uitstraling te hebben naar klanten. Bedrijven investeren doorgaans liever in uitbreiding en optimalisatie van de huidige locatie(s). Dat vraagt vaak om het opkopen van kavels en gebouwen van de buren en daarmee de herontwikkeling van een zone van een bedrijventerrein. Bovendien zien steeds meer ondernemers de energietransitie en duurzame inrichting van hun bedrijfsomgeving als belangrijke onderdelen van hun bedrijfsvoering. Los van deze overwegingen is herontwikkeling mede door de dreigende tekorten aan bedrijventerreinen in veel regio’s hoog op de agenda gekomen van de vastgoedsector en overheden. Maar het samenspel tussen publieke en private partijen - ook in Euro’s - moet wél beter georganiseerd worden…. en dat kan!
In 2008 constateerde de Taskforce Noordanus dat de totale omvang van verouderde bedrijventerreinen op dat moment ongeveer 25.000 hectare betrof en dat een overheidsinvestering van minimaal 4 miljard van overheden nodig was om de herontwikkeling een impuls te geven. De destijds voorgestelde aanpak is niet echt van de grond gekomen vanwege de bankencrisis, maar ook omdat bedrijven te gemakkelijk zijn verhuisd naar nieuwe locaties en er onvoldoende is geïnvesteerd in de verlaten locaties.
Twaalf jaar later is er nog steeds sprake van een groot areaal verouderd bedrijventerrein van naar schatting 22.000 ha (een schatting op basis van het IBIS registratiesysteem). Nog steeds wordt veroudering niet goed gemeten en is er geen volledig inzicht of de ontstane knelpunten ter plekke opgelost kunnen worden. De belangstelling van gemeenten voor herontwikkeling lijkt vooral gelegen in transformatie van delen van bedrijventerreinen om te kunnen voldoen aan de woningbouwopgave, maar dat leidt tot verlies aan ruimte voor bedrijvigheid en zet extra druk om nieuwe terreinen te ontwikkelen. De vastgoedsector heeft in de afgelopen jaren de herontwikkeling van bedrijventerreinen ontdekt, weliswaar met een accent op logistiek vastgoed: beleggers/ontwikkelaars hebben grote kavels met verouderd vastgoed opgekocht en herontwikkeld tot modern logistiek vastgoed. Maar de grote locaties, die in één keer opgepakt kunnen worden, worden schaars. Er is kortom een andere aanpak nodig.
Herontwikkeling van bedrijventerreinen is doorgaans een langdurig en complex proces, De allereerste stap tot succes is dat bepaald moet worden wat de juiste interventiestrategie is. In onderstaand figuur zijn vier kwadranten geschetst, die voortkomen door twee assen te hanteren: zijn publieke of private partijen in de lead en gaat het om een monofunctionele benadering van bedrijventerreinen of is er ook aandacht voor een integrale aanpak, maar ook door meer oog te hebben voor functiemenging.
Bron: Buck Consultants International, 2020
In de afgelopen tien jaar was vooral de overheid aan zet en heeft met subsidies processen versneld, hetgeen ertoe geleid heeft dat met name de openbare ruimtes en infrastructuur zijn aangepakt. Op de kavels van bedrijven zelf is echter weinig veranderd. Om herontwikkeling van verouderde terreinen met meerdere eigenaren en belangen van de grond te krijgen, is herontwikkeling in PPS-verband de meest logische oplossing.
In de BCI-adviespraktijk blijkt dat een aanpak van deellocaties van een terrein (bijvoorbeeld ter grootte van 5 tot 15 ha) goed zijn uit te voeren als er tenminste een privaat consortium is dat de trekker is van de herontwikkeling. Dat consortium kan bestaan uit een vastgoedpartij en/of één of enkele bedrijven die willen uitbreiden op de bestaande locatie. Dan is er namelijk een zakelijke basis om een deelzone te gaan herontwikkelen en kunnen verouderde panden/kavels van buren worden opgekocht en binnen afzienbare tijd weer worden uitgegeven. Dat noemen wij kansenzones. In de business case maken de private partners zichtbaar wat zij zelf investeren, waar de onrendabele top zit en in overleg met overheden (en hun regionale ontwikkelingsmaatschappijen) komen ze tot voorstellen hoe de langjarige financiering van deze specifieke gebiedsontwikkeling te regelen. Het is logisch als overheden gaan mee-investeren als in de plannen ook elementen zitten van verduurzaming van bedrijfsprocessen (productie, logistiek), gebouwen en gebieden.
De verwachting is dat er per provincie/metropoolregio of landsdeel wel 3 tot 5 van die kansenzones zijn te achterhalen, ondanks de crisis. Dat kan worden afgeleid uit projecten die BCI in het recente verleden heeft uitgevoerd (uitbreiding van enkele techbedrijven, herontwikkeling van een oude site tot logistieke zone). Die ervaringen leren ook dat processen traag verlopen, omdat er te laat is gewerkt aan een solide business case en er onvoldoende is nagedacht over het inzetten van verschillende geldstromen. Daarom breken wij een lans voor het opzetten van regionale herontwikkelingsfondsen voor die kansenzones. Die regionale fondsen sluiten ook goed aan bij de regionale structuren die in provincies al bestaan rond de planning en ontwikkeling van bedrijventerreinen.
Bron: Buck Consultants International, 2020
De redenering is (vereenvoudigd) als volgt:
Deze maatwerkaanpak door financiële instrumenten in de kansenzones te bundelen, waarbij bedrijven in de lead zijn, werkt in de praktijk zoals de herontwikkeling van de binnenvaarthaven in Roermond laat zien, maar ook de herontwikkeling van oude, gemengde terreinen met enkele grote bedrijven die willen uitbreiden in steden als Tilburg, Eindhoven en Barendrecht.
Bekijk ook het webinar: Nieuwe financieringsvormen voor herontwikkeling binnenstedelijke bedrijventerreinen.
