Hoe komt het dat Nederlandse scienceparken en techcampussen ineens zo gewild zijn bij internationale beleggers? Is de grote belangstelling goed of slecht nieuws voor de cruciale ecosystemen? Zes vragen aan René Buck, directeur van Buck Consultants International, toonaangevend consultant in dit specifieke vastgoedsegment.
Vorig week werd de High Tech Campus in Eindhoven door Marcel Boekhoorn aan Oaktree verkocht voor een opbrengst naar verluidt van 1,1 miljard euro. Wat vindt u van die deal?
‘Bij die transactie waren wij niet betrokken. Maar het blijkt wederom dat innovatievastgoed een volatiele markt is geworden. Dat vind ik positief. Vijf jaar geleden klopten de tien grootste campussen nog aan bij de pensioenfondsen: ‘help ons om vastgoed te realiseren want wij krijgen het niet voor elkaar’. Dat initiatief was overigens gericht op de voorloper van Invest-NL, dat begin 2020 van start ging onder leiding van oud-minister Wouter Bos.’
‘Twee redenen. Het had en heeft te maken met de bestemmingsplannen die erg focussen op Research & Development (R&D). Er wordt in mijn ogen overigens terecht moeilijk gedaan over de bouw van andersoortig vastgoed. Verder zijn in het algemeen veel jonge bedrijven op die parken gevestigd. Jonge bedrijven, zoals startups, gaan geen langdurige huurverplichtingen aan en gaan ook meer dan gemiddeld failliet. Op al die punten is er trouwens weinig veranderd.’
‘De aanhoudend lage rente en de steeds verdere krimp van de aanvangsrendementen in andere vastgoedsegmenten. Bij logistiek liggen de prime yields bijvoorbeeld al onder de 3,5 procent zoals Vastgoedmarkt al eerder schreef. Campussen en scienceparken bieden daarentegen een rendement van tussen de 5 procent en 7 procent. De Nederlandse vermogensbeheerder ASR mikt met haar ASR Dutch Science Park Fund (ASR DSPF) op een rendement van 7 procent. Best aantrekkelijk voor beleggers in vergelijking tot andere segmenten.’
‘De pionier op het gebied van innovatievastgoed is Kadans, november vorig jaar overgenomen door de Franse vermogensbeheerder AXA IM. In diezelfde maand is ook de Brainport Industries Campus in Eindhoven overgegaan van SDK Vastgoed en Maja Investments naar de Britse investeerder Capreon. En nu is er de enorme deal over de High Tech Campus in Eindhoven.’
‘Techcampussen en scienceparken zijn niet zomaar kantorenparken of bedrijventerreinen. Het gaat niet alleen om vastgoed. Kern vormen de ecosystemen, de clusters van bedrijven met activiteiten in een bepaalde sector, zoals ICT, automotive, chemie of bioscience. Mijn boodschap luidt: jongens, zorg of blijf zorgen, dat er ook voldoende geïnvesteerd wordt in de ecosystemen, in gezamenlijke faciliteiten, clean rooms, ontmoetingsruimtes, laboratoria, bepaalde apparatuur, de teams op de grond. En wees behulpzaam bij het vinden van financiering voor jonge bedrijven zodat ze kunnen doorgroeien. Fixeer je dus niet alleen op dat vastgoed.’
‘Ik verwacht overigens dat de internationale partijen die campussen kopen of daarin grote investeringen doen, daar wel oog voor hebben. Maar ik vraag me af of het besef wel altijd in voldoende mate aanwezig is bij de Nederlandse overheid en het belang dat dergelijke ecosystemen vertegenwoordigen voor de economie.’
‘De tien grootste campussen hadden een gezamenlijk aanvraag gedaan bij het Ministerie van Economische Zaken en Klimaat met als doel in aanmerking te komen voor het Nationaal Groeifonds. Die aanvraag is afgewezen. Terwijl het juist de bedoeling was om dat geld te gebruiken voor de versterking van de ecosystemen, in dit geval in de vorm van laagdrempelige ontwikkelings- en demonstratiefaciliteiten. De afwijzing heeft tot fikse irritatie geleid bij de aanvragers.’
‘Het hart van het succes van die campussen is niet vastgoed, maar zijn de ecosystemen. Dat gegeven moet ook voldoende verankerd zijn in de toekomstplannen van de (nieuwe) eigenaren van scienceparken en innovatiecampussen. Of dat het geval is bij de transactie van de High Tech Campus kan ik niet beoordelen. Ik heb niet bij de deal gezeten. Maar het zou wel een heel belangrijk element moeten vormen bij elke transactie in deze sector.’
‘Volgens ons laatste, inventariserende onderzoek in opdracht van het ministerie van Economische Zaken en Klimaat dat alweer dateert van 2018, zijn er tien volwassen campussen, zeven verkeren in een groeifase en elf zijn in ontwikkeling. Hoog tijd dus voor een update (lachend). Buck Consultants is ontegenzeggelijk marktleider op dit vlak. Voor beursfonds CTP, dat de Amsterdam Logistics Cityhub kocht voor 307 miljoen euro, hebben we bijvoorbeeld onderzoek gedaan naar de markt in Noordwest Europa voor techcampussen, zoals Vastgoedmarkt meldde. Verder zijn we momenteel bezig met een adviesopdracht inzake de Limburgse campussen en hebben ook onderzoek lopen in Den Haag, Delft en Noordwijk. Zoals we dat recentelijk ook hebben gedaan voor onder meer de scienceparken in Twente, Amsterdam en Utrecht.’
Bron: Erik Wiegerinck, Vastgoedmarkt
23 Augustus 2021
