Voor vastgoedinvesteringen door beleggers en locatiekeuzes door bedrijven (eindgebruikers) nemen wereldwijd de risico’s toe. Van een door velen onverwachte Brexit tot tyfoons die het internet een paar weken in Zuidoost-Aziatische landen ontoegankelijk maken, van grote wisselingen in de waarde van valuta’s tot niet-verbeterende transparantie op een aantal vastgoedmarkten, van forse inflatiecijfers in India tot een snel verhardend politiek klimaat in Turkije. En dan moeten de Amerikaanse verkiezingen nog komen….
Risico-analyse en risicovermindering staan bovenaan de agenda van internationale vastgoed- en locatiebeslissers. Ik maak een onderscheid in zes soorten risico’s.
Bij politieke risico’s gaat het om stabiliteit van de regering en de kans op geopolitieke, religieuze of etnische conflicten. Economische risico’s betreffen de balans in de staatskas en ook inflatie. Financiële risico’s bestaan vooral uit valutawisselingen ten opzichte van de euro of de dollar en ook de financiële ratings van landen. Corruptie, bureaucratie en noodzaak tot betaling onder de tafel van overheidsvertegenwoordigers vormen transparantierisico’s. Juridische risico’s ontstaan bij onduidelijkheden rond regelgeving (bijv. bouwvergunningen) en vaak voorkomende inbreuken op patenten. Tenslotte bestaan er risico’s op natuurrampen (denk aan tsunami’s, grote droogtes, aardbevingen, ebola-uitbraken, etc.). Bij deze laatste categorie denken we al snel aan Afrika, Latijns-Amerika en Azië. Maar grote recente rivieroverstromingen in Duitsland en het Verenigd Koninkrijk en ook de aardbevingen in Groningen laten zien dat ook dichter bij huis dit soort risico’s bestaan en impact hebben op de waarde van vastgoedinvesteringen en de vestigingsplaats-aantrekkelijkheid van locaties.
Bij de risico-analysis zoals wij die zelf uitvoeren spelen het geografische niveau een rol (sommige risico’s zijn landelijk, andere plaatselijk), de mogelijkheden tot risicovermindering (mitigation) en de afweging waarschijnlijkheid versus impact. Bedrijven gaan immers anders om met bijvoorbeeld waarschijnlijke risicogebeurtenissen die nauwelijks impact hebben op de investeringen, dan bij waarschijnlijke risicogebeurtenissen, die een grote impact hebben. Dit groeiende fenomeen van risico-analyse was ook één van de centrale thema’s op de recent gehouden CoreNet-conferentie in Philadelphia, onder het motto ‘The Bigger Picture’. CoreNet is ’s werelds grootste organisatie van vastgoedprofessionals (ongeveer tienduizend leden), met ook een groot aantal bedrijven die locatiekeuzes maken en vastgoedinvesteringen doen. In een aantal interessante sessies vertelden bedrijven hoe ze met risico’s omgaan (in aanvulling op Key Performance Indicators ook kijken naar Key Risk Indicators) en dat aan het rijtje CEO, CFO, CTO, COO, etc. in snel toenemende mate vacatures ontstaan voor CRO: Chief Risk Officer. Dat risico’s niet alleen abstract zijn, maar ook concreet kunnen worden werd duidelijk in één van de meest aparte sessies die ik ooit op een vastgoedcongres heb meegemaakt, nl. Active Shooter Survival Strategies. Op zomaar een dag komt een onverlaat je winkelcentrum, school of kantoor binnen en begint in het wilde weg te schieten. Lijkt typisch Amerikaans (bijvoorbeeld de schooldrama’s in Columbine, Virginia Tech en Sandy Hook en ook nog recentelijk in een dancing in Orlando), maar de inval in het kantoor van Charlie Hebdo en de aanvallen op restaurants en uitgangscentra in Parijs laten zien dat dit soort gevaar ook weer niet geheel denkbeeldig is. Onder leiding van Jin Kim, Special Agent FBI (!) kregen de aanwezigen les in hoe zet je de knop om van angst naar actie, hoe verwijder je je van gevaar, hoe barricadeer je een deur, etc. En op bedrijfsniveau: hoe zorg je voor schuilplaatsen, hoe communiceer je als bedrijf als de sociale media met zo’n incident op de loop gaan, hoe garandeer je continuïteit in de bedrijfsactiviteiten? Een indringende presentatie die zo’n ver-van-mijn-bed-show dichtbij brengt. Om in risicotermen te spreken: een onwaarschijnlijke gebeurtenis vandaag bij u op kantoor, maar met een enorme, jaren durende impact.
