De vraag ‘hoe in de toekomst om te gaan met thuiswerken’ is voor veel bedrijven een uitdaging. Het antwoord is niet alleen van groot belang voor de betreffende bedrijven, de optelsom van al die beslissingen heeft ook grote invloed op de kantorenmarkt, blogt René Buck.
Bij veel bedrijven en organisaties staat de vraag ‘hoe in de toekomst om te gaan met thuiswerken’ in de top 5-uitdagingen voor 2021. En het antwoord op die vraag is niet alleen van groot belang voor de betreffende bedrijven en organisaties. De optelsom van al die beslissingen gaat ook grote invloed hebben op de kantorenmarkt, in termen van veranderende kwantitatieve behoefte (hoeveel m2?) en kwalitatieve wensen (wat voor soort gebouwen en werkplekken?). En daarmee ook op de kracht van steden, waar immers kantoren zich concentreren, waarbij het ook nogal uitmaakt wáár binnen stedelijke regio’s de toekomstige vestigingsplaatsvoorkeur uitgaat: centraal gelegen, hoge kantoorgebouwen, of spreiding over meerdere gebouwen langs uitvalswegen, stadrandlocaties of snelwegen?
Vanuit huurders- en gebruikersperspectief gebruiken wij vijf dimensies in de beantwoording van de vraag: hoeveel thuiswerken is wenselijk en mogelijk? In het Engels: work – workforce – ways of working – workplace – work location.
De eerste is aard van het werk (work): wat is de complexiteit van het werk, spelen (cyber) veiligheidsoverwegingen een rol, wat zijn de klantwensen?
De tweede is de personele kant (workforce): laat de thuissituatie (familie, fysieke ruimte) thuiswerken langdurig toe? Hoe regel je een ‘warme’ online ontvangst van nieuwe collega’s? Meer thuiswerken kan overigens ook het wervingsgebied voor personeel vergroten en dat is voor veel werkgevers dan weer goed nieuws.
De derde invalshoek is de werkwijze (ways of working). In formele zin: is het vooral individueel of juist team werken, zijn creatieve brainstormingsessies of interactieve projectoverleggen uitzondering of regel? Bij deze invalshoek speelt ook de onderlinge wisselwerking tussen collega’s: de informele contacten, het toevallig een collega tegen het lijf lopen die net aan een nieuwe klus is begonnen, maar ook simpel camaraderie en teamgevoel.
De vierde dimensie is de werkplek (workplace). Hoe ziet een veilige werkplek eruit? Meer en grotere (social distancing) ontmoetingsruimtes? Ventilatie? Gebruik van liften?
Last but not least de werklocatie (work location). Ga je als bedrijf over naar meer, maar minder grote, niet-binnenstedelijke kantoren? Gebruik van te huren werkplekken dichtbij locaties waar veel werknemers wonen?
Het beantwoorden van deze vragen is voor elk bedrijf of organisatie lastig, omdat een balans gevonden moet worden tussen verschillende overwegingen: HR-overwegingen (personeel vasthouden en tevredenstellen), vastgoedoverwegingen (hoeveel en wat voor soort werk- en ontmoetingsplekken realiseren), zakelijke overwegingen (productiviteitseffecten als gevolg van meer/minder thuiswerk) en financiële overwegingen (lopende vastgoedcontracten versus – op termijn – meer/minder/andere ruimtevraag).
De stapel onderzoeken en artikelen die de afgelopen twaalf maanden zijn verschenen, helpen nog niet veel. Ze weerspiegelen vaak het sentiment van dat moment. Zo is van de in de eerste coronagolf vaak (door medewerkers zelf) genoemde productiviteitsstijging in latere onderzoeken veel minder sprake. Dat heeft natuurlijk ook te maken met de duur van het gedwongen thuiswerk (al bijna een jaar) en met het feit dat het in veel gevallen alle werkdagen fulltime thuiswerken is.
Ook voor de in de media vaak genoemde vlucht uit de stad is nog weinig robuust fundament, als bijvoorbeeld bij Amsterdam ook rekening wordt gehouden met het momenteel wegblijven of niet terugkeren van expats en studenten. Het is ook de vraag of bedrijven die hun huisvestingsplannen in de ijskast zetten, liever thuiswerken versus kantoorwerken als argument noemen, dan de effecten van de economische crisis op hun orderportefeuille.
In januari publiceerde het Kennisinstituut voor Mobiliteitsbeleid een rapport over thuiswerken tijdens en na de coronacrisis. Conclusie: de meeste werkenden verwachten na de crisis 1 tot 3 dagen per week thuis te werken. Het valt de onderzoekers niet te verwijten, maar dat is wel een héle forse bandbreedte.
Bij één dag thuiswerken per week (wat nu in veel dienstverlenende bedrijven en overheidsorganisaties al vaak het geval is) is het effect op de kantorenmarkt beperkt. Maar stel dat alle kantoorwerkers het merendeel van hun werktijd thuiswerken dan is het effect in potentie groot: niet alleen op de vraag naar kantoren, maar misschien ook op de locatie van dat kantoor (om personeel toch te binden meer satelliet-vestigingen).
Meer aandacht is ook op zijn plaats voor differentiatie van de centrale vraag over thuiswerken: bij grote kantoorgebruikers is het kwantitatieve effect van veel thuiswerken heel anders dan bij allerlei kantoorhoudende bedrijven met minder dan pakweg veertig medewerkers.
De onzekere uitkomst van de toekomstige verhouding thuiswerken – kantoorwerken raakt tenslotte ook binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen. Vaak is kantoornieuwbouw een economische drager onder gebiedsexploitaties en de genoemde onzekerheid zal in een aantal gevallen helaas tot vertraging van deze zo noodzakelijke, multifunctionele gebiedsontwikkelingsprojecten leiden. Goed zicht op dit soort effecten ontbreekt vooralsnog. De onzekere ontwikkeling van de kantorensectoren gaat naar mijn overtuiging impact hebben op stedelijke ontwikkelingen de komende jaren, ook al ontbreekt onderzoek op dit moment om de richting al helder te kunnen duiden.
Bron: Vastgoedmarkt, 2021
