Wat zijn de uitdagingen voor projectontwikkelaars, beleggers en overheden bij de herontwikkeling van brownfields? Vastgoedmarkt-redacteur Erik Wiegerinck sprak hierover op de eerste dag van de Provada met verschillende belanghebbenden uit de logistieke vastgoed (zie kader voor deelnemers).
Marcel Michon, managing partner bij Buck Consultants International, begon de sessie met het in kaart brengen van hoe grond wordt gebruikt in Nederland. Uit zijn onderzoek blijkt dat logistiek vastgoed slechts 1,7 procent van Nederlands grondgebruik beslaat. De vraag naar logistiek vastgoed zal blijven groeien, want mensen blijven spullen bestellen via internet, en het bestelgedrag van consumenten kan je aanpassen, maar het zal niet minder worden.
Kader deelnemers:
Moderator: Erik Wiegerinck, senior redacteur Vastgoedmarkt
De eerste vraag om de discussie mee op te starten is of het herontwikkelen van brownfields niet te complex is. Maar volgens projectontwikkelaar Wim Beelen is er niets complex aan brownfields. ‘Stikstof is een groter probleem.’
Volgens Jeroen Gerritsen van projectontwikkelaar Pannatonni is het wat betreft het herontwikkelen van brownfields evident dat er complexiteit aan vastzit. ‘Het is aan eenieder zelf hoe je dat oplost, er liggen heel veel kansen. Vijftien jaar geleden richtten gemeenten fondsen op om bedrijventerreinen te herontwikkelen. Wij hebben nu geen subsidie meer nodig, de enige hulp die we nodig hebben, is ambtelijke hulp om de processen sneller te laten verlopen.’
Wethouder Armand van de Laar van de Gemeente Rijswijk noemt het herontwikkelen van brownfields noodzakelijk omdat er anders geen ruimte is om bedrijvigheid te faciliteren. Enerzijds vanwege de beperkte ruimte die er in Nederland is, maar ook omdat in de politiek procedures en bestemmingsplannen lastiger liggen voor brownfields en functiemengingen lastig zijn vanwege milieueisen.
Volgens Theo Föllings van SKBN moet je bedrijvigheid en woningbouwlocaties blijven combineren en logistiek de ruimte geven. ‘Nu staat wonen ten opzichte van bedrijvigheid veel hoger op de politieke agenda, maar je wil een bepaalde mate van industrie dicht bij het woongebied, vooral voor praktisch opgeleiden.’
Volgens Beelen moet je vooral groot denken. Meerdere kleine locaties is veel werk om te herontwikkelen, je moet volgens hem één grote locatie hebben. ‘Gemeenten hebben die locaties. Ik zou ze willen uitnodigen om een tender uit te schrijven en die aan één ontwikkelaar te geven. Je ziet bijvoorbeeld bij de High Tech Campus in Eindhoven, dat het er goed uitziet en netjes onderhouden is. Eén eigenaar heeft één belang, en dat is dat het er allemaal zo goed mogelijk uitziet. Gedeeld bezit is drama, dat ziet er niet uit.’
Het gesprek ontwikkelt zich richting de vraag of de gemeente bij een ontwikkeling meer of minder regie moet krijgen. Volgens Föllings moet dat meer zijn. Hij noemt daarbij de provincie Gelderland, waar de lokale overheid drie locaties heeft aangewezen voor bedrijventerreinen en waar tegelijkertijd ook plaats wordt gemaakt voor huisvesting van arbeidsmigranten.
Beelen vindt juist dat er mínder regie moet komen. ‘Wel eens een ondernemende ambtenaar gezien? Je moet ondernemen aan de ondernemer laten, want die heeft geen prikkels nodig om een goed product neer te zetten. Geef de ontwikkelaar de ruimte en ruimere kaders. De gemeente wil op de stoel van ondernemer zitten. In China gaat dat prima, daar luistert iedereen maar in Nederland werkt het anders.’
Van de Laar vindt het daarentegen wel nuttig dat gemeenten de plekken aanwijzen waar herontwikkelingen moeten plaatsvinden. ‘We willen niet op de stoel van de ondernemer zitten, maar we moeten wel samenwerken. Zeker als het om brownfields gaat, spelen er heel veel andere belangen, zoals op het gebied van duurzaamheid, en die moeten we blijven verdedigen.
Projecten die bij ons het snelst gaan, zijn projectontwikkelaars die een visie hebben op het hele gebied. Die begrijpen duurzaamheid en groen.’
Gerritsen zou graag zien dat gemeenten de regie wat meer loslaten. ‘Goede ambities op het gebied van duurzaamheid worden vaak gemicromanaged en daardoor moeilijk gemaakt en dat is zonde.’ De Panattoni-directeur zou behalve lossere teugels vooral graag zien dat gemeenten hun personeelsbestand uitbreiden omdat onderbemanning vaak tot grote vertragingen leidt. ‘Een stikstofrapport kan in een middag gemaakt worden, waarom duurt het zes maanden om daarnaar te kijken? Dat is zonde.’
Dit artikel verscheen eerder op Vastgoedmarkt website.
Bron: Ariana Manduzai, Vastgoedmarkt
26 oktober 2021
