Ondanks het feit dat de kantorenmarkt zich enigszins herstelt is er een grote leegstand van maar liefst 11.5 miljoen m² in kantoren, zo blijkt uit de eerste Landelijke Monitor Leegstand van CBS, Geonovum en het Kadaster. Met de daling van de benodigde kantoorruimte per medewerker en de verdergaande automatisering die met name ook nog meer banen in de dienstensector gaat kosten (denk aan de massa-ontslagronden bij banken), lijkt de kantorenleegstand een blijvertje voor de komende 20 jaren. Dan resteert niets anders dan een moratorium voor nieuwbouw van kantoren, verplichte sloop, verhandelbare rechten (wie nieuwe kantoren wil bouwen, moet eerst vierkante meters uit de markt nemen) of afdwingbare transformatie, zo hoorden we pessimisten de afgelopen jaren beweren op congressen en in de vakpers.
De recente verkenning ‘De toekomst van kantoren’ van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en het Centraal Planbureau (CPB) maakt echter korte metten met de hierboven genoemde noties: nieuwbouw van kantoren blijft – op een aantal plaatsen – nodig en het aantal vierkante meters per medewerker daalt helemaal niet drastisch in tegenstelling tot wat propagandisten van Het Nieuwe Werken beweren. Bovendien rechtvaardigen heel wat provinciale en gemeentelijke bestuurders hun ijverige bemoeienis met de kantorenmarkt door te wijzen op negatieve externe effecten zoals achteruitgang van de leefbaarheid en de sociale veiligheid, maar daar is op veel plekken helemaal geen sprake van noch wetenschappelijk bewijs voor.
In hun notitie bouwen de onderzoekers voort op de scenariostudie Welvaart en Leefomgeving (WLG) van hun eigen PBL en CPB van eind 2015. Daarin worden tot 2030 en 2050 een hoog en een laag economisch scenario uitgewerkt. Het hoge scenario gaat uit van een economische groei van 2% per jaar, het lage scenario van 1% per jaar en vervolgens is bekeken wat dat betekent voor het aantal kantoorbanen. Overigens blijf ik de economische groei in het hoge scenario erg voorzichtig vinden. Het is toch goed denkbaar dat - in een positief scenario - allerlei technologische ontwikkelingen (verdergaande automatisering en robotisering in detailhandel, dienstverlening, productie en logistiek) tot sterkere (productiviteits)groei leiden? Hoe dan ook, vanuit die twee scenario’s wordt het verwachte aantal banen in de dienstverlening vermenigvuldigd met het kantoorquotiënt (benodigde aantal vierkante meters per kantoorbaan) zodat inzicht in de verwachte (middel) lange termijnvraag wordt verkregen. Alhoewel dit kantoorquotiënt per regio verschilt, laten de onderzoekers zien dat voor heel Nederland het ruimtegebruik per medewerker gemiddeld 22 vierkante meter bedraagt. Dat is veel hoger dan de 12-16 m² die De Nederlandsche Bank in scenario’s voorspelt. De analyses bevestigen mijn beeld dat Het Nieuwe Werken bij een aantal koplopers (bijv. grote financiële instellingen en adviesbedrijven in de accountancy en juridische sector) op dure locaties (Zuidas, kantoorlocaties nabij grote Intercity stations) ingeburgerd is geraakt, maar bij heel veel bedrijven ook niet. PBL/CPB gaan voor de toekomst grosso modo uit van 19.5 m² verhuurbaar vloeroppervlak per baan.
In het hoge scenario bedraagt de kantoorbehoefte in 2050 dan ongeveer 48 miljoen vierkante meter, hetgeen 95 procent van de omvang van de huidige kantorenvoorraad is; in het lage scenario bedraagt de behoefte 30 miljoen vierkante meter. Op het eerste oog lijkt in kwantitatieve zin voor Nederland als geheel dus niks aan de hand. Maar in de Randstad-provincies (en dan m.n. de grote steden) is wel degelijk nieuwbouw nodig om alle kantoorwerkers te huisvesten. Bovendien zijn of raken in kwalitatieve zin tal van (al dan niet leegstaande) kantoorgebouwen en kantoorlocaties verouderd en incourant. De verplichte energienormen van gebouwen of de trend op goed per openbaar vervoer bereikbare kantoorplekken te willen zitten, zijn daar illustraties van.
Er is géén aanleiding voor juichverhalen over de kantorenmarkt in het algemeen en beleid om vierkante meters te onttrekken en in ieder geval de voorraad niet ongeremd te laten groeien, hoeft niet meteen in de prullenbak, zo concluderen PBL en CPB terecht. Met hun gedegen analyses leveren zij een goede bijdrage aan een evenwichtige discussie over de toekomst van kantorenmarkten, die regionaal immers zo sterk verschillen. Een uitwerking voor pakweg de grootste 20 steden/stedelijke regio’s is nog een welkome - maar wellicht methodisch lastige - aanvulling.
