De regionalisering van de wereldeconomie en de strijd om de ruimte zullen de komende tien jaar zwaar meewegen bij investeringsbeslissingen en locatiekeuzes.
Dat voorspelt René Buck, CEO en oprichter van consultancyfirma Buck Consultants International (BCI). Eind 2019 werd hij uitgeroepen tot beste ceo van het jaar in de management adviessector door zakenblad Business Worldwide Magazine uit Londen. Eerder dat jaar verkoos het toonaangevende Amerikaanse zakenblad Forbes BCI tot een van de beste adviesbureaus in Amerika.
Buck beschouwt de internationale loftuitingen vooral als een erkenning dat een middelgroot, maar gespecialiseerd onafhankelijk adviesbureau wereldwijd waarde kan toevoegen voor grote opdrachtgevers. ‘We zijn niet zo breed als de grote internationale managementadviesbureaus. Maar op de terreinen waarop we actief zijn, streven we wereldwijd naar het leveren van uitstekend werk.’
In de beperking toont zich de meester. Als BCI bijvoorbeeld een advies geeft over een locatiekeuze dan stopt het bureau op een bepaald punt. ‘We geven advies over exacte locatie, kavel of gebouwen. Maar onze fees worden niet betaald vanuit de transacties zoals je veelvuldig bij de grote internationale vastgoedadviseurs ziet. We geven strategisch advies, en als het tot een transactie komt, geven we het stokje over aan bijvoorbeeld een CBRE, Cushman & Wakefield of JLL’, zo licht Buck toe.
BCI onderzoekt, adviseert, implementeert en voert projectmanagement uit op het gebied van (regionale) economie, ruimte, infrastructuur, commercieel vastgoed, locatiekeuzes, goederenvervoer en logistieke ketens. Tot de klanten behoren onder andere Allen & Overy, Cisco, Ikea, Johnson & Johnson, Samsung, Unilever, UBS en vastgoedbedrijven zoals WDP, Prologis, Goodman, Heylen en AEW. Daarnaast levert het bureau binnen zijn aandachtsgebieden regelmatig een inbreng aan het publieke debat of het nu gaat om het Amerikaans-Chinese handelsconflict, de brexit of bijvoorbeeld de ‘verdozing’ van het Nederlandse landschap.
De onderneming, opgericht in 1985, telt 65 medewerkers en een uitgebreid internationaal kantorennetwerk. Het hoofdkantoor zit in Nijmegen. Binnen Nederland is er daarnaast een vestiging in Den Haag. In Europa zijn er satellietkantoren in Londen, Frankfurt en Parijs. In de VS is het bedrijf al sinds het begin van de jaren negentig actief. Het Amerikaanse hoofdkantoor staat in Atlanta, met daarnaast vestigingen in San Mateo (Silicon Valley) en Los Angeles. De advieswerkzaamheden in Azië worden sinds vier jaar gecoördineerd vanuit vestigingen in Singapore (regionaal hoofdkantoor voor Azië) en Shanghai.
Volgens Buck worden externe factoren zoals handelsbelemmeringen, natuurrampen, en arbeidsmarktvraagstukken steeds belangrijker bij het nemen van investeringsbeslissingen en locatiekeuzes. ‘Vroeger namen bedrijven dergelijke beslissingen vooral op basis van interne bedrijfsfactoren: men wilde uitbreiden omdat het goed ging, of uit kostenoverwegingen (‘we verplaatsen de productie naar Tsjechië of China’) , of vanwege een nieuw product of een overname. Maar de afgelopen tien jaar zijn externe factoren voor bedrijven veel belangrijker geworden bij investeringsbeslissingen, terwijl bedrijven daar vaak nauwelijks of geen grip op hebben. Zo sprak ik recentelijk met de cfo van een staalproducent en die werd nog steeds boos dat hij in de krant had moeten lezen dat Trump importtarieven van 25 procent had opgelegd. ‘Onze zorgvuldig opgebouwde positie op de Amerikaanse staalmarkt in één keer weg! ’
In Amerika en Azië organiseert BCI momenteel veel lezingen en webinars over het Amerikaans-Chinese handelsconflict. ‘Ik hoor regelmatig bedrijven zeggen dat ze het handelsconflict wel kunnen uitzingen door het aanleggen van extra voorraden.’ Volgens Buck is het echter ‘een grote misvatting’ dat het conflict een tijdelijk iets is, dat verdwijnt als de Amerikaanse president Trump niet herkozen wordt.
Buck: ‘Al tien jaar groeien de restricties die landen en handelsblokken opwerpen om het de internationale handel lastiger te maken harder dan de maatregelen om de handel juist te liberaliseren. Die trend is wel duidelijk versterkt onder Trump. Ik voorspel dat de Amerikaans-Chinese handelsruzies nog tien of 15 jaar zullen gaan duren! Want het gaat er niet om dat de Chinezen bijvoorbeeld meer soja moeten importeren uit de Amerikaanse Midwest. Het betreft een clash tussen twee verschillende economische systemen, maar ook om de vraag wie van de twee technologisch voorop loopt en uiteindelijk politiek en militair de sterkste is.’
Volgens hem leiden handelsbelemmeringen ertoe dat de wereldeconomie steeds meer ‘regionaliseert’. Over de vastgoedconsequenties hiervan zegt hij: ‘Het wordt steeds moeilijker om vanuit één productielocatie of één distributiecentrum de hele wereldmarkt te bedienen. Dat kan alleen als er geen handelsbelemmeringen zijn en transport goedkoop is. De handelsbelemmeringen zullen alleen maar toenemen, terwijl transport ook alleen maar duurder zal worden. Het betekent dat je in de EU moet produceren voor de EU, in China voor de Chinese markt, in Zuidoost Azië voor de Aziatische markt en in Amerika voor de Amerikaanse markt. Er zullen dus meer, maar kleinere productielocaties ontstaan.’
In dit verband wijst Buck ook op de opkomst van nieuwe productietechnologieën, zoals 3-D printing, die het mogelijk maken kostenefficiënt kleinere series te maken dichtbij de eindgebruiker. Deze ontwikkeling zal tevens leiden tot een nog verdere versmelting van productie en logistiek, een trend die al langer bekend staan als Value Added Logistics (VAL).
Het brengt Buck op de verdozingsdiscussie in ons land. Een matig onderbouwd rapport met vage, onuitgewerkte adviezen, die een valse start vormen voor een urgente discussie. Zo kwalificeerde zijn bureau eerder al het in oktober 2019 uitgebrachte advies van het College van Rijksadviseurs over de impact van logistiek vastgoed op de ruimtelijke inrichting van ons land.
Verontwaardigd: ‘Waar ik problemen mee heb, is dat het een matig onderbouwd verhaal is. De conclusies stonden bovendien min of meer van tevoren vast. Ze zijn in ieder geval volledig in lijn met de uitspraken die publiekelijk werden gedaan door de Rijksadviseurs toen het onderzoek nog moest starten. Een geframed verhaal, zonder uitgewerkte kosten-batenanalyses. Grote distributiecentra zijn in de ogen van het College enorme, raamloze dozen, die intimiderend zijn, het landschap verstieren en het vestigingsklimaat in gevaar brengen. Maar wat kost het bijvoorbeeld niet om al die solitaire distributiecentra te verplaatsen, zoals het College adviseert? Zelfs geen begin van een kostenberekening is er gemaakt. Dat gaat vele honderden miljoenen kosten!’
Wat Buck ook stoort is de gebezigde terminologie zoals ‘verdozing’, ‘sprinkhanen’ en ‘dozen die als paddenstoelen de grond uit schieten’. ‘Laten we niet vergeten dat al deze gebouwen volstrekt legaal zijn. Ze staan allemaal op terreinen die goed gekeurd zijn door overheden, vaak tot aan de Raad van State bevochten. Veel plannen voor bedrijventerreinen worden uiteindelijk aan deze hoogste bestuursrechter voorgelegd. En als die zegt ‘daar mag een bedrijventerrein komen’ dan moet je ook op een gegeven moment democraat genoeg zijn om je daarbij neer te leggen.’
Maar hoe je ook wendt of keert, de lobby van het College van Rijksadviseurs is wel degelijk succesvol, erkent Buck. Zo genereerde het rapport veel publiciteit. Alle landelijke dagbladen besteedden er aandacht aan, evenals het NOS Journaal, terwijl de toonzetting in de verslaggeving vaak instemmend was. Eind vorig jaar nam de Tweede Kamer zelfs een motie aan om de toename van het aantal XXL-distributiecentra aan banden te leggen. Alleen de PVV stemde tegen. De Kamer wil dat het ministerie van Economische Zaken de in hun ogen ongewenste verdozing van het Nederlandse landschap afremt. Hierbij moet het ministerie niet in haar eentje optreden, maar in samenspraak met provincies en gemeenten.
‘De motie is evenwichtiger dan het rapport’, oordeelt Buck. ‘Maar de motie is ook een signaal dat de logistieke sector en de logistieke vastgoedsector het heersende sentiment niet moet onderschatten. Wij zijn zelf hartstochtelijk voorstander van een zorgvuldige ruimtelijke planning, wat dan ook de bestuurlijke uitkomst is. Om te beginnen moet je de discussie volgens mij niet toespitsen op distributiecentra. De inzet van het maatschappelijke en politieke debat zou moeten zijn: hoe kom je tot een betere planning van bedrijventerreinen? Is het nodig dat we bij elke afslag van de snelwegen tussen Rotterdam en het Roergebied een bedrijventerrein wordt aangelegd? Nee, natuurlijk niet.’
Hoe zal de verdozingsdiscussie verder verlopen? ‘Goede vraag’, zegt hij. ‘Ik vrees dat de logistieke sector en de logistiek vastgoedsector het maatschappelijke sentiment niet op waarde schatten. Hier in Gelderland zegt het provinciaal bestuur al dat er nog maar op drie locaties logistieke panden mogen worden neergezet. Ook in andere provinciehuizen horen we van ambtenaren dat gedeputeerden die de logistiek altijd een warm hart toedroegen twijfels beginnen te krijgen aan de wenselijkheid van dergelijke ontwikkelingen. Dat sentiment keren zal echt niet eenvoudig zijn. Mijn collega Kees Verweij heeft in een column al de suggestie gedaan om eens alle kosten en baten van de 30 grootste dc’s in Noord-Brabant op een rij te zetten. Dus inclusief landschapseffecten, maar ook de werkgelegenheids- en arbeidsmarkteffecten. Het mooie van dc’s is bovendien dat laag-, middelbaar en hoog opgeleid personeel in één werkomgeving verkeren.’
De verdozingsdiscussie is onderdeel van wat Buck ‘de strijd om de ruimte noemt’ en waarvan de impact op investeringsbeslissingen de komende jaren alleen maar groter zal worden. Dat gevecht woedt in de stad en in de landelijke omgeving – en zowel fysiek als in de regelgeving (verdozing, PFAS, stikstof, klimaatopwarming).
Buck: ‘Het gevecht om de ruimte speelt bijvoorbeeld ook steeds nadrukkelijker bij de planning van van nieuwe kantoorpanden. Er zijn de laatste jaren zoveel oudere en leegstaande kantoorpanden getransformeerd naar woningen en andere functies dat er zelfs een tekort dreigt aan kantoorruimte. Amsterdam is daar een goed voorbeeld van maar het geldt ook voor de andere grote steden in de Randstad en middelgrote steden in Brabant en Gelderland. Iedereen wil het liefst bij of rond OV-knooppunten zitten als het gaat om werken, wonen en winkelen. Dat knelt steeds meer. Hetzelfde geldt voor het landelijke gebied, bij de planning van bedrijventerreinen. Maar je moet de impact op de ruimtelijke omgeving ook niet overdrijven. Slechts 4 procent van de totale Nederlandse ruimte wordt in beslag genomen door werklocaties.’
Toch toont deze consultant zich geen warm pleitbezorger van meer centrale sturing door de rijksoverheid. ‘Het is helemaal waar dat we een klein land zijn, met beperkte ruimte’, verklaart Buck. ‘Maar centrale planning kan ook doorslaan in bedilzucht. Zo hadden we ooit Jan Pronk als minister van Ruimtelijke Ordening. Hij zei ‘ik bepaal zelf wel of er in Tilburg Zuid of in Tilburg Noord woningbouw komt. Dit tot grote woede van de bevolking, de gemeente en het provinciebestuur. Alle regie bij het Rijk leggen, gaat niet werken. Maar je moet het ook niet alleen overlaten aan de gemeenten en regio’s. Ik denk dat de provincies hierin een belangrijke rol hebben.’
Hij geeft tot slot nog een veelzeggend voorbeeld over de impact van de stikstof-uitspraak op de investeringsbeslissingen van buitenlandse investeerders. ‘We werken momenteel aan een locatie-advies voor een Belgische producent van medische artikelen. Toen we hem uitlegden hoe het hier in Nederland toegaat met de stikstof zei hij meteen: ‘ik wil de studie meteen verruimen met Duitsland erbij!’ Kijk, zo’n ondernemer denkt ‘als ik over achttien maanden een fabriek móét openen en niemand in Nederland kan me garanderen dat de vergunningen tijdig rond komen dan ga ik, als het niet anders kan, ergens anders zitten.’
Bron: Erik Wiegerinck, Vastgoedmarkt
8 januari 2020
