XXL Distributiecentra: steeds groter en hoger. Artikel Logistiekvastgoed

De aantrekkende economie en de onstuitbare opkomst van e-commerce zorgt er voor dat het traditionele landschap van distributiecentra in Nederland snel aan het veranderen is. Logistieke hot spots als Venlo-Venray, Tilburg-Waalwijk en West-Brabant blijven sterk in trek, en het is hier inmiddels goed zoeken naar een aantrekkelijke locatie voor een nieuw warehouse.

Maar ook in andere regio’s, zoals in de Betuwe, Midden-Limburg, Arnhem-Nijmegen en Twente, vinden er veel meer ontwikkelingen plaats dan een aantal jaar geleden. Goed te begrijpen, want er wordt inmiddels twee maal zoveel m2 aan warehousing in ons land ontwikkeld dan vijf jaar geleden: nu bijna 2 miljoen m2 per jaar tegen nog geen miljoen m2 in 2013. Meer distributiecentra dus, maar de distributiecentra zelf worden ook steeds groter en hoger. Wat zijn de laatste trends in de ontwikkeling van deze XXL-distributiecentra van 40.000 m2 en groter? 

Bij Buck Consultants International houden we al een aantal jaar onze eigen database van XXL-distributiecentra bij, niet alleen voor de grotere warehouses in Nederland maar ook in België en Duitsland. Meten is tenslotte weten. En wat zich al enkele jaren aankondigde werd in 2017 werkelijkheid. Vorig jaar is het aantal nieuwe XXL-distributiecentra van groter dan 40.000 m2 in Nederland namelijk explosief toegenomen, van 6 in 2016 naar 17 in 2017. De kaveloppervlakte van een dergelijk XXL-DC is al snel het dubbele van het gebouwoppervlak, in verband met manoeuvreer- en parkeerruimte voor vrachtwagens, parkeerruimte voor personeel en gewenste uitbreidingsmogelijkheden. Deze distributiecentra worden daarom vrijwel altijd op kavels van meer dan 6-8 hectare verwezenlijkt. Het aantal van 17 nieuwe XXL warehouses in 2017 blijkt verhoudingsgewijs veel meer dan in Duitsland (19) en België (6). Het lijkt er dus op dat ons land een favoriet blijft voor de verwezenlijking van grotere warehouses. We onderscheiden vier typen partijen in de markt: retailers als Primark, Action, Lidl, Bol.com; producenten/brandowners als Tesla en Michael Kors; logistieke dienstverleners als Rhenus, DB Schenker, Nabuurs en Arvato; en tenslotte logistieke ontwikkelaars zoals Goodman, WDP, Heylen of Prologis. Verreweg de meeste van de XXL-Distributiecentra wordt verwezenlijkt in de corridor Rotterdam/Antwerpen – Brabant/Limburg – Ruhrgebied, en dit geldt ook voor de toekomstige al aangekondigde grotere warehouses.



Maar er is meer aan de hand met de distributiecentra in Nederland. Wat blijkt? De distributiecentra in ons land worden niet alleen gemiddeld steeds groter, maar ook steeds hoger. In de jaren ‘80 en ‘90 was 8-10 meter vrije hoogte binnen het gebouw de norm, nu is de praktijk meer dan 12 meter aan vrije hoogte. Maar het distributiecentrum is in de praktijk dan aan de buitenkant ongeveer 15 meter hoog, inclusief dakrand. Dergelijke hoge gebouwen zijn in de praktijk ook mogelijk geworden door betere bouwtechnieken, en worden steeds minder gehinderd door restricties als betonconstructies, sprinklerinstallaties, etc. In bijgevoegde tabel wordt een overzicht gegeven van een vijftiental recent gerealiseerde XXL-Distributiecentra met een bijpassende vrije hoogte. 

Er zijn twee belangrijke redenen waarom de hoogte van de gebouwen stijgt (‘maximizing cubic space’):

1. Efficiënt grondgebruik: een hoger gebouw leidt tot efficiënter gebruik van het grondoppervlak. Zeker in of nabij stedelijke centra is dit een belangrijke overweging met het oog op beperkte beschikbaarheid grond en - mede daardoor – hoge grondprijzen;
2. Efficiënte logistiek: een hoger warehouse (‘high rise’) heeft bovendien efficiencyvoordelen voor twee populaire typen warehouses, namelijk het hoge stellingen warehouse en het meerlaags warehouse. Bij het hoge stellingen-magazijn (‘high bay warehouse’) kunnen de geautomatiseerde verticale oplossingen voor picking en gemakkelijk te bereiken opslaglocaties (zgn. automatic storage and retrieval systems – AS/RS) grotere hoogtes aan, en dit zorgt voor minimale loopafstanden voor de warehousemedewerkers. Het meerlaags magazijn (‘multifloor warehouse’, ‘multilevel warehouse’) is sterk in opkomst bij e-fulfilment centra. Hier wordt vaak gewerkt met (gedeeltelijke) tussenvloeren (mezzanines) om bijv. door consumenten teruggestuurde goederen te controleren en te herpakken. In Europa en de VS vindt het verticale goederenvervoer in een warehouse merendeels plaats met goederenliften, in Azië vaak met omhoog rijdende vrachtwagens aan de buitenkant van het gebouw.

Vrije hoogte van recent gerealiseerde mega distributiecentra


Voor ontwikkelaars en beleggers in logistiek vastgoed is de vrije hoogte van een warehouse vaak een cruciale factor. Dit geeft hen namelijk vaak de kans om verschillende typen klanten, die op zoek zijn naar een hoog stellingen-magazijn of een meerlaags magazijn, te bedienen. Bovendien geeft dit hen na afloop van het eerste huurcontract een grotere kans op het opnieuw verhuren aan een (eventueel) nieuwe klant.

Onze conclusie is dat de distributiecentra in Nederland niet alleen gemiddeld steeds iets groter maar ook nog steeds iets hoger worden. Die trend zal voorlopig doorzetten, want hoe groter een gebouw, hoe efficiënter je het momenteel in potentie kan gebruiken. Uiteraard zijn er grenzen aan deze groei, maar wanneer die bereikt worden is nog ongewis. Via onze database zullen we de vinger aan de pols houden, zodat we onze klanten tijdig kunnen informeren over het veranderende distributielandschap in Nederland.