Het vinden van geschikte locaties voor regionale e-fulfilment centers en last mile delivery hubs vormt een ‘stevige uitdaging’ voor de supermarktketens. Ook de pure online bezorgdiensten eisen steeds meer ruimte op in en aan de randen van steden. Is bundeling de oplossing voor het nijpende ruimteprobleem door de digitalisering van het boodschappen doen?

Op 3 mei opende Jumbo in Groningen zijn tiende cityhub.

Begin maart was het feest voor Jumbo Supermarkten. In Bleiswijk – ‘de nieuwe buik van de Randstad’ – werd toen het derde e-fulfilment center (EFC) officieel geopend. Ontwikkelaar Somerset Capital Partners verkocht het distributiecentrum in januari jaar aan Credit Suisse. Vanuit dit 60.000 meter omvattende EFC worden Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht bediend. Het is Jumbo’s derde regionale dc voor online boodschappen; de andere twee staan in Raalte en Den Bosch.

Enorme groei online

‘We hebben een enorme groei doorgemaakt én voor de boeg, onder meer door corona’, verklaarde Karel de Jong, directeur Supply Chain Jumbo Supermarkten, bij de opening. In 2020 is de online omzet van Jumbo met zo’n vijftig procent gestegen. Om de consument nu en in de toekomst goed te kunnen blijven bedienen, was uitbreiding volgens hem ‘noodzakelijk’. Daarnaast is Jumbo in de weer met de opbouw van een netwerk van kleinere cityhubs, die een stad en haar directe omgeving bedienen. In Groningen werd begin deze maand de tiende geopend.

Concurrent Albert Heijn opende september vorig jaar in hetzelfde Bleiswijk een zevende EFC, al worden die door het bedrijf zelf ‘Home Shop Centers (HSC)’ genoemd. Het Bleiswijkse distributiecentrum heeft een oppervlakte van 20.000 m2 en verwerkt 40.000 bestellingen per week. Nummer acht komt daar in het najaar in Roosendaal bij. Daarnaast heeft Albert Heijn 23 kleinere distributiecentra aan de rand van steden, waar de kleinere bezorgauto’s worden volgeladen, en gebruikt het bedrijf algoritmes om boodschappen zo efficiënt mogelijk te bezorgen.

Emissieloos bezorgen

Eind april kondigde de Zaanse grootgrutter bovendien aan vanaf 2025 uitstootvrij boodschappen te bezorgen. Geen echt groots gebaar overigens: veel steden eisen tegen die tijd emissie loze bezorging. Albert Heijn volgt het voorbeeld van onlinesupermarkt Picnic, die boodschappen al langer met elektrische minibusjes bezorgt. De accu van een minibusje gaat maximaal 130 kilometer mee. De AH-busjes moeten binnen twee jaar in binnensteden door heel Nederland worden ingezet.

Ondertussen laat Picnic, de grote uitdager van de traditionele supermarkten en vijf jaar na zijn start al een gevestigde partij, zich niet onbetuigd. Naast zes distributiecentra beschikt de pure onlinespeler over vele tientallen zogenoemde ‘ware malls’ – een samentrekking van warehouse en mall. Deze hubs van circa 1.000 m2 of meer voorzien de online bestellende stedeling van zijn dagelijkse boodschappen.

Expansie Picnic

Picnic gaat heel snel te werk bij de selectie van zijn (huur)panden vanwege de enorme expansie en het grote gebrek aan passende ruimte, stelt managing partner en consultant Marcel Michon van logistiek, economisch en vastgoedadviesbureau Buck Consultants International (BCI) in Nijmegen. Vaak betreft het bij een gebrek aan passende ruimte bestaand semi-industrieel of verouderd logistiek vastgoed. Volgens Michon wordt dit met enkele kunstgrepen geschikt gemaakt voor bezorgdiensten.

Greenfieldlocaties voor EFC’s en andere grote logistieke operaties zijn sowieso langzamerhand met een lantaarntje te vinden in Nederland, zeker in de Randstad, stelt deze consultant. Michon vindt dat er veel meer moet aandacht komen bij de overheid voor het toenemende gebrek aan regionale bedrijventerreinen. Maar ook aan de randen van de steden is de slag om de ruimte in volle gang. Daar maken de kleinere industriële bedrijven steeds meer plaats voor last mile logistics operaties.

Oprukkende woningbouw

Dergelijke locaties worden ook steeds schaarser door de oprukkende woningbouw en aangescherpte regelgeving, weten Michon en zijn collega Christiaan van Luik. BCI adviseert overheden en vastgoedpartijen onder andere bij ruimtelijke en logistieke vraagstukken, zoals stadsdistributie, de instelling van emissiezones en locatiekeuze vraagstukken.

Met 742.000 m2 is de opname in Nederland van semi-industrieel vastgoed door de grote vraag van last mile logistics volgens internationaal vastgoedadviseur JLL in het eerste kwartaal 2021 zelfs op een nieuw historisch record uitgekomen. Nooit eerder was er zoveel vraag in een eerste kwartaal. Hoeveel daarvan valt toe te rekenen aan de boodschappendiensten werd niet gemeld door JLL, maar de trend is duidelijk. De leegstand bedraagt slechts 3,9 procent. Door de grote verscheidenheid in de beschikbare ruimte, is er vaak een flinke mismatch met de vraag.

Goud aan de rand van steden

Beleggers en ontwikkelaars ruiken ondertussen goud aan de rand van steden door de grote behoefte aan ruimte voor last mile logistics. De aanvangsrendementen voor semi-industrieel vastgoed op de beste locaties aan de rand van grotere steden zijn gedaald tot 5 procent. Vijf jaar geleden was dat nog 7 procent, sindsdien is sprake van gestage krimp.

Belangrijkste trend in de online boodschappendiensten is volgens Michon en Van Luik de ‘enorme groeiversnelling door de pandemie’. Zo becijferde het Platform & Supermarkt dat het online aandeel vorig jaar in Nederland is gestegen van 4 naar 5 procent van de totale supermarktomzet. Michon: ‘Daarmee lopen de boodschappendiensten nog altijd achter op het gemiddelde marktaandeel van 7 procent online in de detailhandsomzet. Ik zie geen reden waarom het online boodschappen marktaandeel niet zal groeien naar 20 procent nu grote groepen mensen het gemak van online boodschappen bestellen hebben ontdekt. Die online trein dendert gewoon voort, ook na corona.’

Meer bundeling

Zal het toenemende gebrek aan distributieruimte ook leiden tot meer samenwerking tussen de supermarkten en de bundeling van hun boodschappendiensten in stadsdistributiecentra? ‘Wel als het ruimtegebrek groot genoeg wordt’, antwoordt Van Luik. ‘Maar de vraag is hoever die samenwerking precies zal gaan. Het zou nu al mooi zijn als ze op een gezamenlijke locatie gaan zitten die eigendom is van een ontwikkelaar of belegger. Het daadwerkelijk bundelen van de logistiek – dus dat de exploitant van zo’n cityhub of een ingehuurde logistiek dienstverlener de boodschappen bezorgt voor zowel Albert Heijn als Jumbo – is nu nog duidelijk een stap te ver.’

Maar als de efficiencydruk en de roep om kostenbesparingen groter wordt, kan dat weleens veranderen, verwacht Van Luik. ‘Met logistiek gaat een supermarktbedrijf de winst niet maken. Marge maak je door een onderscheidend assortiment, scherpe inkoop, marketing en goede dienstverlening. Hoeveel is het je waard dat je met je eigen Albert Heijn of Jumbo vrachtwagentje of bestelbus bij de klant verschijnt? Wat is doorslaggevend: logistieke kosten? Uitstraling? Naamsbekendheid? Direct klantcontact? Dat is steeds de afweging.’

Online verlieslatend

Volgens het BCI-duo blijkt uit diverse mediaberichten dat de meeste boodschappendiensten, ook van de bekende supermarktketens nog altijd verlieslatend zijn. Maar de traditionele supermarkten hebben domweg geen keus. ‘Als ze hier niet in mee gaan, vloeit de online omzet naar Picnic of een van de nieuwe online boodschappendiensten, zoals Gorillas’, verklaart Michon. ‘Picnic geeft overigens aan dat ze wel ‘winstgevend; zijn op individuele hubs, maar dat de totale operatie verliesgevend is door de enorme investeringen die ze plegen in hun logistieke operatie. Maar zij hebben wel als grote voordeel dat ze daarnaast geen supermarkten hebben met een boel personeel, zoals Jumbo en Albert Heijn. Alles wat die twee online verkopen, gaat immers deels ten koste van de eigen supermarktomzet.’

Plus Supermarkten

Waarom nemen de grote supermarktketens überhaupt de moeite om een aparte e-fulfilmentstructuur op te tuigen? Waarom volgen ze niet het even simpele als succesvolle model van Plus Supermarkten, die de eigen 268 supermarkten gebruikt als hub voor het uitleveren van de online bestelde boodschappen?

‘De totale online verkoop van Jumbo en Albert Heijn ligt al een stuk hoger dan die van Plus. Je komt dan op een punt dat het ook niet kan vanuit de supermarkt, dan lopen de orderpickers en de vakkenvullers de klanten voor de voeten’, antwoordt Van Luik. Zijn collega Michon vult aan: ‘Bij Plus als coöperatie is bovendien alles veel meer decentraal geregeld, door de leden, de lokale ondernemers. Het gaat er niet om of het ene model goed is en het andere slecht of verkeerd. Het draait erom of zo’n aanpak werkt of niet en als dat niet het geval is, passen zij hun supply chain configuratie en voorraadpunten aan. Dat is een voortdurend proces bij veel bedrijven.’

Concurrentie is goed

Michon betwijfelt overigens of de supermarkten ooit tot gezamenlijke boodschappendiensten zullen komen via stadsdistributiecentra vanwege hun grote onderlinge concurrentiestrijd. ‘Je laat je dan wel heel diep in je logistieke processen kijken.’ Hij vindt dat eigenlijk ‘ook geen probleem’. ‘Concurrentie is juist goed. Als ze net als Picnic en straks Albert Heijn allemaal overschakelen op emissieloos vervoer in hun stadsdistributie is er al veel gewonnen.’

Bron: Erik Wiegerinck, Vastgoedmarkt
3 mei 2021

Meer weten over dit item?

Christiaan van Luik

Christiaan van Luik
Senior Consultant

Ontvang nieuws van BCI