De toegevoegde waarde van de logistieke vastgoedsector is de afgelopen vijf jaar enorm gegroeid. De landschappelijke impact is daarentegen zeer beperkt. Zelfs in logistieke hotspots als Venlo bedraagt het grondgebruik van logistiek vastgoed maar 2,3 procent.
Een en ander blijkt uit onderzoek van Buck Consultants International. Directeur René Buck presenteerde de resultaten in een rondetafelgesprek van Vastgoedmarkt en Prologis op 4 november tijdens Provada Live. Buck Consultants International voerde het onderzoek uit in opdracht van Prologis, een van de grootste logistieke vastgoedondernemingen ter wereld.
Met het onderzoek van Buck Consultants International hoopt Prologis munitie te hebben voor een op feiten gebaseerd debat als tegenwicht tegen de huidige op aannames en emotie gestoelde discussie. Zo noemden de drie Rijksadviseurs logistiek vorig jaar een niet-duurzame sector zonder toegevoegde waarde, waar dozenschuivers het landschap vervuilen, verkeerscongestie veroorzaken en laagopgeleide arbeidsmigranten onder slechte omstandigheden moeten werken.
De feiten die René Buck boven tafel kreeg, wijzen grotendeels anders uit. ‘Het klopt niet dat dc’s als paddenstoelen de grond uit groeien. Het aantal mega-dc’s is tussen 2015 en 2020 weliswaar verdubbeld van dertig naar zestig. Maar slechts één op de vier XXL-centra landt in Nederland, de rest komt in Duitsland en België terecht.’
‘Het grondgebruik van al het logistieke vastgoed bedraagt bovendien slechts 0,13 procent van de totale oppervlakte van Nederland. Zelfs in logistieke hotspots is de ruimtelijke impact beperkt met een ruimtelijk beslag van 2,3 procent in Venlo, 2,1 procent in Tilburg en 1 procent in Waalwijk en Rotterdam. Van de 32 XXL-centra heeft 62 procent geen of een beperkte landschappelijke impact.’
‘Negen megadistributiecentra zijn stand-alone en drie zijn niet goed ingepast. De overige twintig zijn gebouwd op bestaande bedrijvenparken, langs snelwegen of op brownfield-locaties. Logistiek vastgoed wordt bovendien steeds duurzamer. Kreeg drie jaar geleden nog maar 20 procent van de nieuwbouw een Breeam-certificaat, in 2020 geld dat voor 49 procent.’
De economische baten van logistiek zijn niet mis, becijferde Buck. ‘De toegevoegde economische waarde van Nederlandse distributiecentra bedroeg in 2015 21,2 miljard euro. Dit jaar komt dat uit op 30,8 miljard, een groei van 46 procent. Ook zijn voor het eerst meer dan 400.000 banen gerelateerd aan logistiek vastgoed.’
‘De hele logistieke sector biedt werk aan 886.000 mensen tegen 824.000 in 2015. Het klopt niet dat de sector alleen maar werk biedt aan laagopgeleiden. Elke jaar studeren 4.000 studenten aan een hogeschool of universiteit af in een logistiek gerelateerde opleiding. Zo bedroeg het aantal wo-afgestudeerden in 2015 1.109 tegen 1.308 in 2009, een groei van 18 procent.’
‘Natuurlijk zijn er ook verbeterpunten. De overlast van het vrachtverkeer kan met een betere logistieke planning worden ingedamd. Ook is een betere huisvesting van arbeidsmigranten gewenst. Dit is geen halleluja-rapport voor de sector, maar zijn gewoon de feiten.’
Dirk Sosef (Prologis), Sander Breugelmans (Prologis), René Buck (Buck Consultants International), Ronald Bakker (Gemeente Waalwijk), Erik Wiegerinck (Vastgoedmarkt)
Sander Breugelmans, Regional Head Northern Europe van Prologis, is blij met de uitkomsten. ‘Prologis wil niet overal logistiek neerzetten. Wij willen ons bezit clusteren op logistieke parken die we samen met gemeenten steeds mooier maken. Het onderzoek bewijst hoe vitaal de sector is. Dat is deze coronacrisis ook al gebleken. Zonder logistiek zou Nederland letterlijk stil zijn gevallen. Dankzij de logistieke sector zijn supermarkten bevoorraad, konden artsen hun werk blijven doen en kantoorpersoneel thuiswerken.’
‘Ondanks de recessie blijft er een tekort aan logistieke arbeidskrachten. Prologis probeert daarom een zo prettig mogelijke plek te creëren. We waarderen het design van de gebouwen op, zorgen voor meer daglicht, meer recreatieve mogelijkheden en een groenere omgeving. Met opleidingsinstanties verzorgen we zelfs trainingen om meer mensen aan te trekken.’
Logistieke hotspot Waalwijk clustert het vastgoed ook al jaren, betoogt verantwoordelijk wethouder Ronald Bakker. ‘We herkennen ons niet in het verwijt van verdozing. Vanaf 2014 begon logistiek hard te groeien. Daarvoor hadden we met Tilburg en de provincie al afgesproken waar we de grootschalige logistiek zouden laten landen, namelijk langs snelwegassen en rivieren.’
‘Aan de oostkant hebben we nog ruimte om 50 hectare te ontwikkelen. Elk project leggen we met de eindgebruiker ter toetsing voor aan de provincie. Sinds 2015 zijn we bovendien bezig met hoogwaardige huisvesting. Waalwijk heeft net zijn derde campus geopend met nu in totaal 1.200 wooneenheden. Vakbond FNV noemt de campus een toonbeeld van goede huisvesting. We hebben er nog twee in ontwikkeling.’
De wethouder ziet meer rollen weggelegd voor de logistieke sector. ‘Hoewel er in Waalwijk vele duizenden werknemers actief zijn in deze sector, is er nu nog een grote behoefte aan nieuw personeel. In Brabant neemt de werkloosheid in de retail, horeca en onder zzp’ers hard toe.’
‘We zijn nu bezig met een project om deze werklozen te herscholen voor de logistieke sector. Logistiek kan ook een positieve rol spelen in de verduurzaming van Nederland. In plaats dat we weilanden opofferen aan zonneparken kunnen we miljoenen vierkante meters zonnepanelen plaatsen op de daken van bestaande logistieke centra.’
Er zit nog lang geen einde aan de logistiek groei. Dat is volgens Prologis met zekerheid te zeggen. Vooral de explosieve groei van e-commerce is daar debet aan, verklaart Dirk Sosef, Vice President Research and Strategy. ‘Een internetretailer als Bol.com heeft drie keer meer logistiek vastgoed nodig dan een traditionele retailer. De Europese penetratiegraad van e-commerce groeit door corona van 11 procent nu, naar 17,5 procent in 2024 in plaats van de verwachte 15 procent.’
‘Dat betekent 13 miljoen vierkante meter extra logistiek; elke 1 procentpunt groei van de Europese internetverkopen betekent namelijk een extra vraag van 2 miljoen. De groei van de logistiek vastgoedsector was de afgelopen tien jaar al zes keer groter dan de gemiddelde economische groei in de Europese Unie. Nog steeds heeft Europa op wereldschaal relatief weinig logistiek vastgoed. Er is nog veel ruimte voor groei, zoals we middenin deze coronacrisis met eigen ogen kunnen zien.’
René Buck onderschrijft het betoog van Sosef. ‘Er is een grote onderliggende vraag van fabrikanten, retailers, logistiek dienstverleners en inwoners naar logistiek vastgoed. Ook de vraag van beleggers blijft groot. Logistiek is een covid-proof investeringsklasse gebleken, in tegenstelling tot kantoren, retail en hotels. Het resultaat is een snelle groei.’
‘In 2018 bedroeg de logistieke voorraad in Nederland nog 31,1 miljoen vierkante meter. Dit jaar komen we uit op 37,2 miljoen vierkante meter. De snelle groei van de Nederlandse logistiek vastgoedmarkt is het resultaat van toenemende globalisering, de economische hausse die tot kerst 2019 duurde en e-commerce.’
‘Maar we zien ook dat steeds meer mondiale spelers meer voorraden in Europa willen aanleggen. Daarmee willen ze de risico’s van het mogelijk uiteenvallen van hun supply chain opvangen. Met de Brexit eind dit jaar is dat geen denkbeeldig risico.’
Geen van de rondetafeldeelnemers heeft een probleem met meer sturing vanuit het Rijk op logistieke nieuwbouw. ‘We zijn zelfs gebaat bij sturing van de overheid richting meer clustering’, aldus Prologis-hoofd Breugelmans.
Maar een regierol van het Rijk gaat hen te ver. ‘Ik zit niet te wachten op een Tweede Kamer die bepaalt of een nieuwbouwproject in Waalwijk wel of niet door mag gaan. Er is al een democratisch gecontroleerd proces met een gemeente en provincie die meer lokale kennis hebben dan het Rijk’, besluit René Buck.
Bron: Vastgoedmarkt, 2020
