Brownfieldsontwikkelingen zijn door hun complexiteit vooral geschikt voor kleinschalige (stads)distributie, als het gaat om logistiek vastgoed. De grootschalige logistiek, zeker de XXL-distributiecentra, blijft hoofdzakelijk aangewezen op de uitgifte van nieuwe bedrijventerreinen.
Dat stelt Marcel Michon, managing partner bij Buck Consultants International (BCI), dat veel onderzoek verricht naar bedrijventerreinen in opdracht van marktpartijen en overheden.
Michon is een van deelnemers aan het rondetafelgesprek dat Vastgoedmarkt op dinsdag 26 oktober organiseert tijdens de Provada over de uitdagingen bij de herontwikkeling van verouderde bedrijventerreinen, zogenoemde brownfieldontwikkelingen.
Volgens een gezamenlijk onderzoek van BCI en het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) dat twee jaar geleden werd aangeboden aan de Tweede Kamer is er tot 2028 behoefte aan 10.000 hectare nieuwe bedrijventerreinen voor alle segmenten. Daarvan komt ongeveer de helft voor rekening van de logistiek. Uitgaande van 54.000 ha in 2018 neemt in het behoedzame scenario het ruimtegebruik met 10 procent toe tot ruim 59.000 hectare; in het economische gunstige scenario betekent dit een stijging met 17 procent tot 63.000 hectare. Volgens Michon zijn de groeiprognoses nog altijd actueel.
‘Dat hangt vooral af van de actiebereidheid bij bedrijven en overheden. Kijk, de natuurlijke reflex van bedrijven die grond zoeken is om zich te vestigen op een nieuw terrein met goede ontsluiting en alle voorzieningen. Projectontwikkelaars staan niet altijd te springen om oude kavels op te ruimen. Het kost veel extra tijd en geld, zeker als er meerdere kavels betrokken zijn met meerdere eigenaren en meerdere bestaande huurders, en er vervolgens gesloopt en gesaneerd moet worden. Op wie ga je al die extra kosten verhalen? Zijn huurders bereid extra te betalen voor een herontwikkelde brownfieldlocatie?’
‘Mijn inschatting is dat de brownfields in of aan de randen van steden vooral geschikt zijn voor kleinschalige logistiek en hubs voor stadsdistributie, denk bijvoorbeeld aan de Picnics en de boodschappendiensten van fysieke supermarkten en de stadsdistributiehub van Utrecht. Dat zijn redelijke overzichtelijke crossdockoperaties soms ondergebracht in verbouwde bedrijfspanden of nieuwbouw op dezelfde herontwikkelde brownfieldlocatie. Zo kan 80 procent van de ruimtebehoefte van de kleinschalige stadsdistributie en de nieuwe maakindustrie die weinig overlast veroorzaakt, worden ingelost.’
‘Gemeenten, regio’s en provincies moeten in actie komen! Waar wij als experts op dit gebied al jaren voor pleiten is dat er fondsen beschikbaar komen en er ook een koppeling wordt gemaakt tussen de uitgifte van greenfields en brownfields. Dus als een bepaalde gemeente, regio of provincie zoveel hectare aan nieuwe terreinen uitgeeft er ook een inspanningsverplichting komt om een hoeveelheid brownfields aan te wijzen voor herontwikkeling.’
Volgens projectontwikkelaar Panattoni zijn er helemaal geen bijzondere overheidsmaatregelen nodig maar zijn de huidige marktomstandigheden dusdanig gunstig dat de ‘markt de rommel graag opruimt’. De overheid, en vooral de provincies, hoeft alleen maar te zorgen voor voldoende personeel zodat de benodigde papierwinkel binnen een redelijke termijn kan worden afgehandeld…
‘Toch wil ik ook benadrukken dat het vaak complexe procedures zijn, omdat we in het Nederland nu eenmaal worstelen met groot ruimtegebrek en veel regelgeving. Een hele klus om de wet- en regelgeving echt te doorgronden. Dat is specialistenwerk. En die zijn dun gezaaid.‘
Greenfieldlocaties zijn in Nederland sowieso nauwelijks meer beschikbaar door de verdozingsdiscussie en het gevecht om de ruimte. Dat maakt de noodzaak voor brownfieldontwikkelingen alleen maar groter. Vorige week gooide Rijksadviseur Wouter Veldhuis nog eens olie op het vuur met zijn pleidooi om de gronduitgiftes voor XXL-distributiecentra te bevriezen voor de komende anderhalf jaar. Hoe kijkt u daar tegen aan?
‘In de discussies over het huisvesten van grootschalige XXL dc’s, groter dan 50.000 m2, zien we polarisatie. Of je bent vóór of tegen de komst van nieuwe vestigingen uit dit segment. Onze insteek is dat we voor alle betrokken partijen de belangrijke ontwikkelingen in de markt volgen en voorspellen en iedereen van objectieve data en feiten voorzien. Zo hebben we berekend dat er meer waarde wordt toegevoegd in warehouses dan vaak gedacht en er voor het eerst meer dan 400.000 aan warehouses gerelateerde arbeidsplaatsen zijn. Daarnaast is circa 50 procent van de distributiecentra duurzaam opgezet en neemt dit segment 0,13 procent van het totale Nederlandse grondoppervlak in beslag. Tegelijkertijd constateren we dat de vraag groter is dan het aanbod.’
‘Alle partijen inclusief de logistieke (vastgoed)sector zelf vinden dat zorgvuldig met schaarse ruimte moet worden omgegaan en dat voor greenfield ontwikkelingen aangesloten moeten worden bij de logistieke knooppunten langs de vervoerscorridors. Op die locaties kunnen de modaliteiten spoor en binnenvaart immers maximaal worden ingezet. Daarnaast kunnen zogenaamde Clean Energy Hubs worden gecreëerd met grootschalige inzet van schone brandstoffen.’
‘Per saldo zal een deel van de vraag op brownfields kunnen en moeten landen, maar een deel ook niet. Buck Consultants International heeft daarom een kader ontwikkeld voor een duurzame inpassing van logistiek vastgoed, met een rechtstreekse relatie tussen de ontwikkeling van greenfields en de herstructurering en het beter benutten van brownfields.’
Michon is één van deelnemers aan het rondetafelgesprek dat Vastgoedmarkt organiseert tijdens de Provada over de uitdagingen bij de herontwikkeling van verouderde bedrijventerreinen, de zogenoemde brownfieldontwikkelingen.
Verder schuiven aan:
De bijeenkomst vindt plaats op dinsdag 26 oktober van 15.45 tot 16.30 uur op de stand van Vastgoedmarkt in de centrale hal van de Provada, in de Rai te Amsterdam.
Dit artikel verscheen eerder op Vastgoedmarkt website.
Bron: Erik Wiegerinck, Vastgoedmarkt
20 oktober 2021
