‘Voordelen importheffingen voor logistiek vastgoed zijn van zeer korte duur’

De oplopende handelsspanningen tussen de Verenigde Staten en andere landen betekenen voor zeehavens en logistiek vastgoed in Nederland weinig positiefs en de mogelijke voordelen zullen slechts van korte duur zijn. Dat zegt René Buck van Buck Consultants International (BCI) tegen VJ. ‘In deze onzekere tijden zal de vraag naar logistiek vastgoed waarschijnlijk niet toenemen.’

Begin dit jaar verwachtte BCI voor 2025 nog een stijging van 10 procent in de vraag naar logistiek vastgoed, op basis van onderzoek onder de 25 grootste Nederlandse ontwikkelaars en beleggers. Die verwachting staat nu onder druk. ‘De tarieven, de onzekerheid, de inflatie in de VS - dat zijn ontwikkelingen die echt invloed hebben,’ zegt Buck. ‘Los van de stijgende leegstand verwacht ik dat de vraag op dit moment niet zal toenemen.’

Bedrijven stellen nu al hun beslissingen uit. Dat blijkt uit CPB-onderzoek naar de impact van de handelsoorlog op de Nederlandse economie, die een daling van 5 procent voorspelt in particuliere investeringen. Buck ziet deze ontwikkeling ook in zijn werk als adviseur voor fabrikanten en logistieke partijen die distributiecentra willen vestigen. ‘Bedrijven willen tot na de pauze van 90 dagen wachten voordat ze grote beslissingen nemen. Maar over 90 dagen, dat is op 8 juli, kan de situatie alweer anders zijn.’

‘Trade policy by the hour’
In Washington wordt inmiddels gesproken van ‘trade policy by the hour’, waarbij aangekondigde maatregelen binnen een dag weer kunnen worden ingetrokken. ‘Dat is dodelijk voor de snelheid van bedrijfsbeslissingen en maakt langetermijnplanning vrijwel onmogelijk', aldus Buck. Die onzekerheid is volgens onderzoek ook voelbaar in de Rotterdamse haven. Een flitspeiling van ondernemersvereniging Deltalinqs laat zien dat 81 procent van de aangesloten bedrijven in Rotterdam zich zorgen maakt over de Amerikaanse importheffingen.

Wat deze situatie nóg onzekerder maakt, is vooral het gevolg van de onvoorspelbaarheid van het handelsbeleid. Heffingen werden voorheen ingezet om oneerlijke concurrentie aan te pakken. Maar nu bepalen migratie, geopolitiek en machtsvertoon het handelsbeleid. ‘Trump legde bijvoorbeeld tarieven op aan bedrijven in Mexico, niet vanwege oneerlijke handelspraktijken, maar om de Mexicaanse regering onder druk te zetten om de migrantenstroom te beperken. Op zulke overwegingen kun je als bedrijf nauwelijks anticiperen en dan blijf je op je handen zitten.’

Voorraden
Toch is er op de korte termijn ook een ander, positief effect zichtbaar. Volgens een analyse van vastgoedadviseur Cushman & Wakefield zorgen dreigende heffingen ervoor dat bedrijven extra voorraden aanleggen, wat de vraag naar opslagruimte tijdelijk vergroot. Buck bevestigt dat: ‘We zagen dit jaar inderdaad al een piek in containeroverslag en ruimte voor opslag. Zolang het importtarief richting de VS op 10 procent ligt, proberen bedrijven nog snel hun voorraden in de VS op te bouwen. Omgekeerd gebeurt dat ook, alleen op kleinere schaal. Daar profiteert logistiek vastgoed van.’

Maar dat voordeel is volgens Buck van korte duur. ‘Als het tarief na die pauze van 90 dagen toch naar 20 procent gaat en de handel inzakt, dan daalt ook het overslagvolume, en daarmee de vraag naar logistieke ruimte.’

Regionalisering zet door, maar voordeel is beperkt
Op de langere termijn kan de trend van nearshoring nieuwe kansen bieden voor Nederland. Bedrijven halen productie en distributie dichter naar grote afzetmarkten als Europa, wat de vraag naar regionale logistieke knooppunten zou moeten stimuleren. Toch blijft ook dit effect beperkt, stelt Buck. ‘Nederland kampt met ruimtegebrek, stikstofbeperkingen, netcongestie en een tekort aan personeel. Bedrijven kiezen daardoor eerder voor Centraal-, Oost-, of Zuid-Europa. Die regio’s zijn qua kosten aantrekkelijker en het verschil met goedkope vestigingsregio’s als Azië is kleiner.’ Zo profiteren logistieke ontwikkelaars als CTP juist van deze handelsoorlog omdat zij veel logistieke objecten in Centraal- en Oost-Europa hebben zitten. Bedrijven die meer Nederlands bezit hebben zal hier minder snel van profiteren.

Buck verwacht wel dat de trend van regionalisering aanhoudt. ‘Het past bij het beleid van wereldwijd opererende bedrijven: minder afhankelijk zijn van verstoringen in China en Azië en je bent dichter bij de klant. Maar je moet wel je toeleveringssystemen op orde hebben.’ Hij geeft een voorbeeld: ‘Je kunt een auto in de VS assembleren, maar als de onderdelen van over de hele wereld komen en dus onderhevig zijn aan heffingen, loopt de prijs alsnog fors op. Productie wordt misschien regionaler, maar de ketens blijven wereldwijd. Dat geldt ook voor Nederland.’

Dumping
Volgens Buck is het dan ook niet vreemd dat landen als China hun goederen via Europa laten gaan voordat ze naar de VS worden verscheept. ‘Dat kan op korte termijn gunstig zijn voor Rotterdam, maar ook dit is tijdelijk. De regels kunnen morgen alweer anders zijn. Het zijn allemaal voordelen van zeer korte duur.’

Intussen waarschuwt de Europese Commissie voor dumping: Chinese producten die nu tegen extreem lage prijzen op de Europese markt komen, omdat de Amerikaanse markt voor China grotendeels is weggevallen. Dat leidt tot oneerlijke concurrentie en dat kan weer nadelig zijn voor de concurrentiepositie van Europese bedrijven.

Doorvoerland
Volgens Buck hebben de huidige handelsontwikkelingen een grote impact op de logistiek in ons land. ‘Nederland is een handelsland, een doorvoerland. Handelsbarrières raken ons extra hard. Er worden misschien nog wel logistieke vastgoeddeals gesloten door bedrijven die minder gevoelig zijn voor deze ontwikkelingen, maar gemiddeld genomen geldt: minder handel, minder groei, meer twijfel bij bedrijven. En bij economische onzekerheid stellen bedrijven langdurige huurcontracten uit, waardoor de vraag naar logistiek vastgoed opnieuw afneemt.’

Ook inflatie speelt hierin een belangrijke rol. ‘In de VS is de inflatie iets opgelopen, en importheffingen kunnen die verder aanjagen. Dan stijgt daar de rente, vaak volgt er dan ook een stijging in Europa en hier nemen dan de financieringskosten toe. Dat maakt nieuwe vastgoedontwikkelingen minder aantrekkelijk. Daarnaast speelt de veranderende euro-dollarverhouding een rol. Door de zwakkere dollar is - los van importheffingen - exporteren naar de VS 10 procent duurder geworden.'

Door al deze ontwikkelingen verwacht Buck dat de vraag naar logistiek vastgoed zeker niet zal toenemen. ‘Hoewel in regio’s als Zuid-Holland en Noord-Limburg de prijzen nog hoog zijn en de markt krap is, zullen partijen die speculatief nieuwe logistieke centra in Nederland willen ontwikkelen afnemen. Dat risico neem je in zulke tijden niet,’ zegt Buck tot slot. ‘Zo simpel is het.’

Gepubliceerd in Vastgoed Journaal 9 mei 2025.

Voor meer informatie neem contact met onze CEO, René Buck.