State-of-the-art warehouses als groeimotor in grensregio's: kansen en uitdagingen

De ruimtelijke dynamiek voor nieuwe warehouses in Nederland is de laatste jaren snel veranderd. Waar in de Randstad gebrek aan ruimte, personeel en hoge grondprijzen de boventoon voeren, bieden regio's waar de bevolkingsgroei achterblijft in de praktijk steeds meer kansen voor de ontwikkeling van state-of-the-art warehouses. Deze regio's kunnen dankzij hun ligging aan de grens van Nederland, infrastructuur en beschikbaarheid van ruimte een aantrekkelijk alternatief vormen voor grootschalige logistieke operaties. Maar er zijn ook stevige uitdagingen: er kan door de beperkte bevolkingsgroei krapte op de arbeidsmarkt zijn, en ook huisvesting voor arbeidsmigranten moet gerealiseerd kunnen worden. Wat is de potentie van warehouses in regio's met achterblijvende bevolkingsgroei?

Strategisch belang van warehouses voor regionale economieën. 
Warehouses vormen de ruggengraat van flexibele logistieke ketens. Ze zijn essentieel voor bedrijven voor just-in-time belevering, voorraadbeheer en als schakel tussen productie en distributie. In regio's waar de economische activiteit door achterblijvende bevolkingsgroei onder druk staat, kunnen warehouses ook een aanjaagfunctie vervullen: ze laten lokale bedrijven meeprofiteren van de dynamiek, kunnen toeleveranciers aantrekken en zetten regio's meer op de kaart als logistieke hotspots. Cruciaal is wel dat de ruimtelijke inpassing van warehouses zorgvuldig gebeurt - afgestemd op lokale landschappelijke waarden, capaciteit van bedrijventerrein en wegen en maatschappelijke en economische doelen.

Economische herontwikkeling van grensregio's.
De vestiging van een logistiek warehouse brengt directe en indirecte werkgelegenheid met zich mee: van orderpickers tot IT-specialisten en van transporteurs tot onderhoudspersoneel. Zeker in regio's met afnemende bevolkingsgroei aan de grenzen van Nederland, waar de werkgelegenheid in de traditionele industrie vaak is afgenomen, kunnen logistieke warehouses zo nieuwe perspectieven bieden. Gemeenten in deze regio 's investeren dan ook steeds vaker in herontwikkeling van strategisch gelegen bedrijventerreinen, juist om deze economische impuls aan te trekken en lokale bedrijven extra kansen te geven.

Voorbeeld 1: Farma warehouse Yusen Logistics in Hulst (Zeeuws-Vlaanderen)

Het in augustus 2024 geopende warehouse van 25.000 m1 van deze Japanse dienstverlener in Hulst is gericht op farmaceutische logistiek, een sector waarin betrouwbaarheid, temperatuurbeheersing en veiligheid essentieel zijn. De locatie - vlak bij de Belgische grens en met goede verbindingen naar Antwerpen. Gent en het Duitse achterland - maakt van Hulst een strategisch knooppunt voor Noordwest-Europa. "Dat zijn in ieder geval slimme bedrijven", zegt wethouder Jean - Paul Hageman. ''Want ze kiezen voor Hulst, het balkon van Europa."

Duurzaamheid als integraal warehouse onderdeel.
Nieuwe warehouses in Nederland worden tegenwoordig vrijwel zonder uitzondering duurzaam ontworpen. Denk aan BREEAM-certificering, zonnepanelen, warmte -koudeopslag, regenwateropvang en slimme LED-verlichting. Dit geldt onverkort ook voor vestiging van een warehouse in een regio met beperkte bevolkingsgroei. Door een duurzame bouw te combineren met toepassing van circulaire materialen en goede lokale inpassing wordt de kans op maatschappelijk draagvlak voor warehouses vergroot.

Voorbeeld 2: Europees warehouse JD Sports in Heerlen (Zuid-Limburg)

Op het bedrijventerrein De Beitel in Heerlen herontwikkelde Pannattoni een nieuw warehouse van bijna 70.000 m2 op een oude industriële locatie. Dienstverlener GXO Logistics is gebruiker van het warehouse voor klant JD Sports, dat deze locatie als uitvalsbasis voor de Noordwest Europese markt kiest. Het gasloze gebouw is ontworpen volgens BREEAM 'Very Good' standaarden, met duurzame kenmerken zoals zonnepanelen die niet alleen het warehouse van energie voorzien, maar ook 2.000 huishoudens in de omgeving hetgeen bijdraagt aan het maatschappelijk draagvlak. Jeroen Gerritsen, Algemeen Directeur Panattoni Nederland: "Het bruikbare materiaal van de sloop, zoals het beton en de bakstenen, hebben we ter plekke verwerkt en hergebruikt in het nieuwe gebouw." 

Warehouses dragen bij aan vitaliteit en werkgelegenheid.
De vestiging van warehouses in regio's waar traditionele industriële activiteiten langzaam verdwijnen is van cruciaal belang voor het behoud van economische vitaliteit. Deze warehouses bieden niet alleen nieuwe werkgelegenheid aan lager- en middelbaar opgeleiden, maar trekken indirect ook investeringen in infrastructuur en onderwijs aan. Zo zorgen ze voor stabiliteit in lokale arbeidsmarkten en geven jongeren perspectief op werk in hun eigen regio. Bovendien kunnen ze het gebruik van bestaande infrastructuur - zoals inland terminals en havens - nieuw leven inblazen en zo bijdragen aan bredere gebiedsontwikkeling in provincies waar de bevolking beperkt groeit.

Voorbeeld 3: E-commerce warehouse Radial in Groningen

Op bedrijventerrein Westpoort is hier enkele jaren een e-commerce distributiecentrum van 26.000 m2 gerealiseerd door ontwikkelaar Panattoni voor Radial, een e-commerce dochter van het Belgische bpost. Een groot deel van alle medewerkers woont in de stad Groningen en kan in 20 minuten naar het werk fietsen. Menno Sluiter, Site Manager Radial Nederland: "We hebben gekozen voor het distributiecentrum in Groningen om onze activiteiten in Nederland te centraliseren. Deze nieuwe duurzame locatie in de stad Groningen is goed bereikbaar en we zien kansen om bij te dragen aan de werkgelegenheid in deze regio en ook om te investeren in technologische logistieke oplossingen."

Arbeidsmigratie als motor én vraagstuk. 
De realiteit in veel grotere warehouses in Nederland is dat een aanzienlijk deel van het werk wordt gedaan door arbeidsmigranten, met name uit Middenen Oost-Europa. Voor regio's met afnemende bevolkingsgroei is dit een uitdaging maar ook een kans: zij kunnen deze mensen niet alleen  werk, maar ook ruimte voor woningen met voldoende leefkwaliteit bieden. Zo wordt op termijn bijgedragen aan revitalisatie van de regio, omdat arbeidsmigranten zich thuis kunnen gaan voelen. Waar ruimte schaars is in stedelijke gebieden is in deze regio's nog ruimte voor huisvesting te vinden. Maar dit vergt regie - tussen gemeenten, werkgevers en huisvestingontwikkelaars. Veel gemeenten worstelen met het vinden van een balans tussen tempo, kwaliteit en draagvlak, maar er zijn wel degelijk goede voorbeelden van integrale aanpakken, met duurzame huisvesting, begeleiding en voorzieningen zoals taalonderwijs en sportfaciliteiten.

Voorbeeld 4: Huisvesting voor arbeidsmigranten in Sluiskil

In Sluiskil, gelegen in de gemeente Terneuzen, heeft HomeFlex in 2022 een appartementencomplex gerealiseerd voor arbeidsmigranten. Het project bestaat uit 32 appartementen, met varianten van drie en vier slaapkamers. Deze modulaire woningen zijn snel en efficiënt gebouwd, met aandacht voor kwaliteit, veiligheid en privacy. Het complex biedt huisvesting aan werknemers die werkzaam zijn in de regio, waar veel economische groei en bedrijvigheid is rondom Terneuzen. Voor het aantrekken van de benodigde werknemers is het van belang om goede huisvesting te bieden.
Frank van HulIe, wethouder: "Arbeidsmigranten zijn essentieel voor de economie in deze regio. Maar het zijn wel mensen die huis en haard verlaten. Ze verdienen het om zo goed mogelijk en menswaardig te worden behandeld en ondersteund op een goede locatie." Van HulIe benadrukt daarbij het belang om de omgeving zo vroeg mogelijk mee te nemen in de plannen. Dit is onder meer gedaan via een klankbordgroep zodat zorgen, klachten en problemen van bewoners snel bij de projectleiders komen. "Neem de tijd om mensen te informeren. Neem hun zorgen en wensen serieus en kom ook met oplossingen voor problemen."