De strijd om de ruimte tussen wonen en werken in steden én de veranderingen in de economie vragen om goed onderbouwde keuzes voor functiemenging in steden. Buck Consultants International heeft een integraal afwegingskader ontwikkeld om complexe, multifunctionele gebiedsontwikkelingen in steden te versnellen. Functiemenging is een instrument voor toekomstvaste wijken en stadsdelen, maar géén doel op zichzelf.

Bedrijven de stad uit?

In meerdere steden is al volop sprake van functiemenging. Veel economische activiteiten zijn weliswaar gevestigd op bedrijventerreinen, op kantorenlocaties of in winkelgebieden, maar tal van bedrijven komen ook verspreid voor over de stad. De strijd om de ruimte is de afgelopen jaren heviger geworden, enerzijds vanwege de forse opgave op de woningbouwmarkt, maar ook omdat de beschikbare ruimte voor bedrijvigheid in en rondom de meeste steden schaarser is geworden. Functiemenging in steden is voor veel stedenbouwkundigen vooral een opgave waarbij bedrijvenlocaties getransformeerd moeten worden naar woningbouw. In de praktijk blijkt dat de bedrijven niet eenvoudig uit te kopen of te verplaatsen zijn en daardoor lange procedures ontstaan. Er wordt nog te weinig doordacht gehandeld bij het combineren van wonen, werken en voorzieningen in steden. Om daarin succesvol te zijn – in de zin van een gedragen plan dat ook uitvoerbaar is – zal meer dan tot nog toe door planontwikkelaars de ruimtelijk-economische bril opgezet moet worden.

De economische bril voor functiemenging in steden

Steeds vaker willen mensen werken en wonen in de directe omgeving, waarbij werk inkomen biedt en inwoners een positie op de arbeidsmarkt verschaft. Daarbij is de laatste jaren door onderzoek van Buck Consultants International aangetoond dat gemengde woon-/werkgebieden in steden tot specifieke innovatiemilieus kunnen leiden, die ook attractief worden gevonden door kennis-talent. Bovendien leidt een juiste mix van wonen en werken tot een betere benutting van OV en een groter draagvlak voor diverse voorzieningen. Dat lukt niet met alleen het plannen van meer woningen in de stad. Er moet met een bredere blik gekeken worden naar het behouden of inpassen van economie in steden door rekening te houden met de korrelgrootte en het te hanteren schaalniveau. Functiemenging kan plaatsvinden in een (groter) gebouw, in een gebouwblok in een wijk, of in een deelgebied of stedelijke zone. Functiemenging moet geen doel op zich zijn, zoals nu wel eens de indruk wordt gewekt. Het is vooral een instrument om deelgebieden in steden beter te laten functioneren, zodat dit nieuwe kansen oplevert voor inwoners en bedrijven. En dat kan worden gerealiseerd door een goed doordachte aanpak.

Integraal Afwegingskader op Planlocatieniveau

Die goed doordachte aanpak is het BCI Integraal afwegingskader op planlocatieniveau (BIAP), dat in onderstaand figuur schematisch is weergegeven.

BIAP: BCI Integraal Afwegingskader Planlocatieniveau
 

BIAP: BCI Integraal Afwegingskader Planlocatieniveau?

Bron: Buck Consultants International, 2020

In stap 1 worden de (omgevings)visies van steden en regio’s als vertrekpunt genomen, die wel ambities voor de toekomst formuleren, maar vaak nog weinig concrete beelden bevatten van wonen en werken op planlocatieniveau (zoals een woonwijk of een binnenstedelijk bedrijventerrein). Maar juist op dat planlocatieniveau vindt de strijd om de (binnen)stedelijke ruimte plaats. BCI heeft in recente projecten gemerkt dat voor een multifunctionele gebiedsontwikkeling stap 2, het analysekader, essentieel is. Het profiel of het DNA van het gebied en de relaties met omliggende gebieden zijn van groot belang om de functies wonen, werken en voorzieningen ieder afzonderlijk goed te kunnen analyseren: wat zijn de ontwikkelkansen (is er urgentie, is er een markt) voor de functies wonen, werken en voorzieningen? Wat zijn eventuele negatieve externe effecten (milieuhinder, verkeersoverlast)? Vervolgens wordt geanalyseerd of onderdelen van wonen, werken en/of voorzieningen ‘mengbaar’ zijn met elkaar en als laatste analysestap wordt per functie (wonen, werken, voorzieningen) bepaald wat de haalbaarheid is. Het resultaat is dat uit die analyses haalbare ‘puzzelstukken’ voor de drie functies komen die wel, deels of niet met elkaar gecombineerd kunnen worden.

Analysekader voor planlocatie
 

Analysekader voor planlocatie

Bron: Buck Consultants International, 2020

Dat combineren van puzzelstukken vindt in stap 3 plaats in de vorm van een aantal ontwikkelingsvarianten, waarmee in het gebied verschillende accenten gelegd kunnen worden, zoals hieronder schematisch (onderstaande figuur) is weergeven. Het combineren van functies vanuit verschillende invalshoeken leidt in de praktijk tot 3 tot 6 ontwikkelingsvarianten, die zodanig vorm zijn gegeven (en ingevuld kunnen worden) dat bestuurders, het bedrijfsleven en overige stakeholders in het gebied zich daarover een beeld kunnen vormen en zich uit kunnen spreken.

Illustratieve ontwikkelingsvarianten
 

Illustratieve ontwikkelingsvarianten

Bron: Buck Consultants International, 2020

Naast een eerste beoordeling van de varianten door stakeholders op basis van belangen en ambities worden de varianten ook in stap 4a met het verzamelde materiaal beoordeeld op basis van wenselijkheid (wat zijn echte kansen voor functiemening in het deelgebied), wat is de haalbaarheid (markt, financieel, flexibiliteit), draagvlak (stakeholders, politiek) en risico’s (kosten en timing). Die beoordeling leidt er toe dat enkele ontwikkelingsvarianten boven komen drijven. Voor de uiteindelijke keuze van een ontwikkelvariant zijn door Buck Consultants International ‘leidende principes’ geformuleerd in stap 4b. Deze zijn van belang voor de vraag hoe met functiemenging in de praktijk om te gaan. Daarbij kan worden gedacht aan maximale intensivering van functies (efficiënt ruimtegebruik), maar ook bijv. aan de realisatie van planonderdelen op korte termijn met gedekte financiering, of benutting van bestaand vastgoed boven nieuwbouw of aantoonbare versterking van attractiviteit van de stad vanwege een te creëren innovatiemilieu.

Strijp-S Eindhoven

Resultaat

De eerste toepassingen van de BIAP aanpak laten zien inhoud en proces goed op elkaar afgestemd zijn en daardoor doorlooptijden van planvorming stevig ingekort kunnen worden. De besluitvorming over de invulling planlocaties (stap 5) kan binnen twee jaar worden afgerond. Dat komt doordat in het begin vanuit de visie op de stad door de politiek en stakeholders ambities kunnen worden benoemd. Daarna breekt een periode aan van ‘rust aan het front‘, omdat gedegen analyses plaatsvinden van de kansen voor en mengbaarheid van diverse functies. Politiek en stakeholders hebben vervolgens een duidelijke inbreng bij beoordelen van de mogelijke ontwikkelingsvarianten, om uiteindelijk de finale keuze te maken.
Het BIAP afwegingskader is toegepast in enkele projecten en het heeft nu al geleid tot vernieuwende en herkenbare gebiedsconcepten, die aansluiten op de kracht en de ligging in het gebied. Het betreft bijvoorbeeld innovatiedistricten in Ede en Den Bosch, waar functiemenging van werken en voorzieningen in karakteristieke gebouwblokken plaats vindt met in de rest van het gebied woningbouw in de nabijheid van een (geupgrade) OV locatie. Een interessant voorbeeld is ook de herprofilering van een binnenstedelijk terrein in Nijmegen door meer aandacht te besteden aan kleinschalige bedrijvigheid uit verschillende branches (‘het beste MKB terrein van de stad’) en de woningbouw aan de randen van het gebied. Conclusie: het analysekader werkt en het heeft betrokken stakeholders veel energie opgeleverd om samen aan de toekomst van het gebied te gaan bouwen.

 

Bekijk ook het webinar: Stedelijke functiemenging in de praktijk.

 

Meer weten over dit item?

Ontvang nieuws van BCI