De recent gepubliceerde Landelijke Monitor Leegstand geeft voor het eerst een integraal beeld van de leegstand van vastgoed in Nederland. Conclusie: 71 miljoen m2 in maar liefst 279.000 objecten staat leeg. Het gaat dan om kantoren (63%), woningen (25%) en winkels (12%). Door een landelijke koppeling van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG), de Basisregistratie Personen, het Handelsregister en de Basisregistratie Waarde Onroerende Zaken zijn de onderzoekers van CBS, Geonovum en het Kadaster in staat gebleken alle vastgoed-leegstandsgegevens bij elkaar te brengen op gemeentelijk, regionaal en nationaal niveau.
Bij het doopfeestje van de Leegstandmonitor in Zwolle bleek dat velen de monitor verwelkomen als nuttige start van beleid, variërend van waar zit de leegstand in krimpregio’s precies, tot op welke plekken ligt transformatie van leegstaande kantoren voor de hand.
Voor de praktische bruikbaarheid van de monitor moeten er echter nog een aantal hordes worden genomen. Dat betreft allereerst definities en afbakening. De onderzoekers rapporteren per 1 januari 2016 een kantorenleegstand van 11,5 miljoen m2. Cushman & Wakefield (DTZ) rapporteerde toen 8,3 miljoen m2 lege kantoren. Dat is een verschil van maar liefst ruim 3 miljoen m2! Duidelijkheid over definitieverschillen is noodzakelijk: hoe ga je met om gedeeltelijke leegstand, worden ook kantoren onder de 500 m2 meegenomen (in de meeste makelaarsrapportages niet), etc. Een zelfde beeld zien we bij de leegstand in winkels. Loca-tus, de erkende expert op dit gebied, spreekt van 2,34 miljoen m2 winkelleegstand per 1 januari 2016, de CBS-onderzoekers komen op bijna 5,9 miljoen m2, tweeënhalf keer zo veel. Het is mijns inziens niet voldoende dat onderzoekers hun definities geven, ze moeten zich ook verplicht voelen inzichtelijk te maken waarin hun cijfers afwijken van andere bronnen.
Een tweede thema betreft plausibiliteit: meten we echt wat we op het computerscherm zien en komt wat nu op het scherm staat overeen met de werkelijkheid? Dat aan basisregistraties onvolkomenheden kleven is bekend en de onderzoekers van CBS, Geonovum en Kadaster zeker niet aan te rekenen. Zo heeft 21,5% van de bedrijven in het Handelsregister geen verblijfsadres en uitschrijven is ook al niet verplicht, dus dan valt er ook niets te koppelen. Maar van groot belang is of de gemeten administratieve leegstand ook overeenkomt met de werkelijkheid. Een test in Overijssel met 1.000 objecten in 5 gemeenten stelt niet gerust. Met Cyclorama (een soort StreetView) zijn die panden bekeken, waarbij in 40% van de gevallen niet kon worden vastgesteld of er feitelijk leegstand was. Maar - belangrijker - in bijna 20% bleek er inconsistentie tussen de administratieve waarneming en de praktijkwaarneming, waarbij onduidelijk blijft wie gelijk heeft.
Een derde wens betreft de bruikbaarheid. Het laagste schaalniveau betreft gemeenten, maar je wil natuurlijk ook graag inzoomen op kantoorlocaties binnen een gemeente (wie doet het het beste?), winkelgebieden (waar is de winkelleegstand het hoogste?), kernen (welk dorp in onze krimpgemeente heeft het meeste last van leegstaande woningen?). De onderzoekers, beleidsmakers en bestuurders stuiten hier op de grenzen van de privacy en dat is een lastig vraagstuk. Overheden moeten - binnen nader of te spreken spelregels - kunnen beschikken over die detaildata, zo hint het CBS. Tegelijkertijd zijn er ook interessante gegevens aan de datasets toe te voegen: energielabels van woningen en kantoren, inkomensniveaus, huishoudensamenstelling?
Het Ministerie van Infrastructuur en Milieu heeft het nuttige initiatief genomen voor deze landelijke leegstandsmonitor. Met de eerste monitor is een goede start gemaakt, maar kwaliteit en afstemming met andere bronnen vergen nog het nodige huiswerk. Tegelijkertijd is het voor overheden, maar ook private partijen (ontwikkelaars, beleggers) een interessant startpunt voor beleidsvorming en actie. Naarmate de leegstandsmonitor - mede ook door zijn repeterende karakter - ingeburgerd raakt, zal het gebruik en de bruikbaarheid toenemen.
